別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 新潟秋葉 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 -11 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　小嶋　能憲   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区結字内畑１７５番１外 ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 荻川 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模分譲地も見られる既成 住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 荻川駅南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多い地域であるが、小規模分譲地の開発による一般住宅が増加するものと予測する。また、一般住宅 の増加により、地価水準も上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋葉区内の住宅地域である。需要者の中心は圏内の地縁、血縁を有する個人であるが、近年は分譲開発に より、周辺市区域からの転入も見られる。近隣地域の存する荻川駅勢圏では、大型の土地区画整理事業や中小規模の宅 地開発により、利便性良好な住宅地域が形成されており、需要も比較的堅調である。土地は６００万円～１１００万円 程度、新築戸建物件は２０００万円～３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は戸建住宅地域であり、賃貸市場の熟成度が低く、事業収支等の観点から安定的な賃貸物件を想定できないため、 収益還元法は適用できない。当該地域は、利便性、快適性を重視する住宅地域であることから、過去の取引価格の水準 を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟秋葉 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [153.1] [102.0] 100 25,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかに持ち直しているものの、 一部で厳しい状況にある。秋葉区の人口は微 減傾向、高齢化率は上昇傾向にある。 近年、農家住宅の跡地が分譲地として開発さ れる等、分譲用地としての需要が高まってい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％