別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 新潟秋葉 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 -9 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　小嶋　能憲   TEL.

鑑定評価額 7,100,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区滝谷町１９番２ ｢滝谷町１２－２４｣ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる高台の 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 東新津 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 秋葉丘陵に存する住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東新津駅南西方 250m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持すると予測する。利便性に劣るため、地価水準は 今後も弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市秋葉区を中心とした住宅地域。需要者の中心は秋葉区居住者であるが、周辺市区町域からの転入 も見られる。新津駅西口方面の利便性良好な新興住宅地域においては需要が安定している一方、当該地域の如く利便性 等に劣る既成住宅地域に対する需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地は総額５００万円～８００万円 台、建売物件で総額２０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、アパート等の賃貸住宅に対する需要が見込めないため、収益還元 法は適用できない。居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、過去の取引価格の水準を指標に価格が決定さ れることが一般的と認められるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟秋葉 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [180.0] [101.0] 100 21,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかに持ち直しているものの、 一部で厳しい状況にある。秋葉区の人口は微 減傾向、高齢化率は上昇傾向にある。 秋葉丘陵に位置することから、住環境は比較 的良好であるものの、利便性に劣るため、需 要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％