別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 新潟秋葉 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 -5 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　浅妻　信   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 38,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区善道町１丁目３７３番１ ｢善道町１－６－２５｣ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い既成住宅地域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 新津 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 比較的画地規模の大きい既成 住宅地域。 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 新津駅北東方 700m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり、今後も現況のまま推移していく地域と予測する。分譲地に需要 が集まる状況が続いているが、地価は価格調整が進み安定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋葉区及びその周辺の住宅地域である。需要者は秋葉区を中心とした近郊の３０代～４０代の一次取得者 等であるが、既存住宅地域であり、地縁者が中心になると想定される。秋葉区は北部を中心に区画整理事業、不動産業 者による開発が行われ、そちらに需要が奪われている状況が続いているが、地価は価格調整が進み、安定的に推移して いると判断される。土地は８００～１４００万円が中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が中心の地域であり、投資に見合う収益が得られず、実効性に欠けるため収益還元法は適用しなかった 。したがって、比準価格のみの試算となったが、主要な需要者は居宅の敷地として利用するエンドユーザーであり、彼 らの合理的な市場行動を反映した比準価格は規範性の高いものである。したがって、比準価格を採用し、他の公示地と の価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　秋葉（県） -4              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     38,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋葉区の人口は微減傾向にとどまり、土地取 引件数も、低金利政策の継続等を受けて前年 より大きな変動はない。 既存住宅地は住民の高齢化が目立つが、価格 調整が進み、取引価格は概ね安定的に推移し ている。 特段の変動要因は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％