別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 新潟秋葉 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 -4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　伸二   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区山谷町１丁目３５番１ ｢山谷町１－１０－２０｣ ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成の住宅地 域 南3.7m市道 水道、ガス、下水 新津 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 新津駅近くの道路幅員が狭小 な既成住宅地域 街 路 基準方位北、３．７ ｍ市道 交通 施設 新津駅南方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域であり、現環境を維持しながら推移するものと予測する。街路条件の劣る画地が多いが、 スーパーの出店などにより利便性が向上しており、地価は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建て程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、秋葉区中心部に位置する既成住宅地域であり、需要者は区内を中心とする平均的所得水準の一次取得 者が中心である。街路が狭くやや雑然とした画地が多いため、区画整然とした分譲地と比べて需要は弱いが、利便性は 良好であり、周辺の分譲地と比べて割安感もあり、地価は横ばい若しくは微上昇傾向で推移している。取引される価格 帯は、土地のみの取引で７００万円～１２００万円程度で、新築の戸建物件は２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域及び周辺は戸建住宅を中心とする地域であり、かつ経済合理性を有する収益建物の想定が困難であること等 から収益価格は求め得なかった。市場においては、過去の取引実績等により現在の地価水準が形成されていると判断さ れることから、実際の市場で取引された事例に基づき試算された比準価格は、市場の需給動向を反映した実証的な価格 である。よって当該比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟秋葉 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [106.9] [103.0] 100 37,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋葉区の人口は僅かに減少し、世帯数は微増 傾向にある。土地取引件数はほぼ横ばいで、 新設住宅着工戸はやや減少している。 周辺のＨＣ跡地にスーパーがオープンし、周 辺では小規模な開発も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％