別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 新潟秋葉 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 -3 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕   TEL.

鑑定評価額 6,720,000 円  １㎡当たりの価格 8,150 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区小向字苗代１８０２番 ②地積 　(㎡) 825   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅の中に農地 等が見られる農村住 宅地域 南東7m市道、南西側道 水道、ガス、下水 矢代田 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 信濃川右岸沿いに形成された 小須戸地区の在来農家集落 街 路 ７ｍ市道、側道 交通 施設 矢代田駅南西方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特に大きな変動要因はなく今後も現状程度で推移していくものと予測されるが、市街化調整区域の不動産需要は 限定的であり、今後も地価は弱含むものと予測する。なお、物価上昇等の影響には留意を要する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,150 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋葉区の市街化調整区域に属する農家住宅地域等である。需要者は地元の居住者や地縁・血縁を有する者 にほぼ限定される。人口減少や高齢化等を背景として農村部を取り巻く環境は厳しく、空家も増加傾向にあるなど需給 は軟調に推移している。農村宅地の取引は少なく、また取引があってもその価格はまちまちで、需要の中心となる価格 帯は把握できない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を主体する郊外の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用できなかった。比準価格は同一 需給圏内の類似地域等に存する複数の取引事例より慎重に補修正、要因比較を行って試算したもので、実証的で信頼性 は高いものと思料する。自己使用目的の取引が支配的な地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟秋葉 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [118.1] [100.0] 100 8,130  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋葉区の人口は微減、世帯数は増加傾向。新 型コロナウイルス感染症の影響は総じて緩和 傾向にあるが、物価上昇等を背景に経済の先 行きは不透明。 在来の農家集落で外部からの需要流入は乏し く、住民の高齢化、人口減少等を背景に地価 は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％