別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 新潟秋葉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 -2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　浅妻　信   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区荻島２丁目２３２番５ ｢荻島２－１４－５｣ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 荻川 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 荻川駅南東方 550m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域として、今後も熟成が進んでいくと思料される。需要は堅調で、地価も安定的に推移し ていくと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋葉区の住宅地、とりわけ、区北部、ＪＲ信越線沿いの住宅地域である。需要者は秋葉区を中心とした近 郊の３０代～４０代の一次取得者層及び買い換え層が想定される。秋葉区全体の宅地供給量が多く、各地域間の競争は 激しくなっているが、亀田地区の供給不足や価格的に亀田地区に土地を求められない層が代替的に購入を検討すること で、秋葉区北部の地価は上昇の気配を見せている。土地は８００～１５００万円が中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパートも見受けられるが、遊休不動産の利用程度が中心で、投資に見合う収益が得られず、実効性に欠けるた め収益還元法は適用しなかった。したがって、比準価格のみの試算となったが、主要な需要者は居宅の敷地として利用 するエンドユーザーであり、彼らの合理的な市場行動を反映した比準価格は規範性の高いものである。したがって、比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟秋葉 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 80.0] [103.0] 100 49,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋葉区の人口は微減傾向にとどまり、土地取 引件数も、低金利政策の継続等を受けて前年 より大きな変動はない。 江南区亀田地区の宅地供給不足、価格の高騰 が秋葉区北部に波及し、業者の開発意欲と需 要の増加が見受けられる。 特段の変動要因は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％