別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 新潟江南 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟江南 -13 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　小嶋　能憲   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市江南区小杉２丁目１６９番 ｢小杉２－３－６｣ ②地積 　(㎡) 1,014   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に一 般住宅も混在する住 宅地域 西5.3m市道、背面道 水道、下水 亀田 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  46.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 阿賀野川左岸の集落地域 街 路 ５．３ｍ市道、二方 路 交通 施設 亀田駅東方 6.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 江南区郊外の農家住宅を中心とする地域であり、当分の間、現状で推移するものと予測する。江南区の調区内の 需要が高まっていることを受けて、地価水準は横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市江南区及びその周辺区域の市街化調整区域に存する住宅地域等である。需要者は圏内居住者又は 地縁を有する者が中心である。近年、市条例により既存集落区域内における住宅建築許可要件が緩和されたこともあっ て、市街化調整区域内にて分譲地が開発される等、需要が高まっている地域も見られる。画地規模等の個別性が強いた め、需要の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は区内の市街化調整区域内の事例より試算され、信頼性が高い。周辺にアパート等の賃貸物件は見られず、賃 貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用できない。利便性、快適性を重視する住宅地域であり、過去の取引 価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟江南 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [184.8] [100.0] 100 11,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかに持ち直しているものの、 一部で厳しい状況にある。江南区の人口は微 減傾向にあるが、減少率は市内で最も小さい 。 市条例の既存集落区域内の住宅地域に対する 需要は高まりつつある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％