別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 新潟江南 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟江南 -8 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　浅妻　信   TEL.

鑑定評価額 8,330,000 円  １㎡当たりの価格 54,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市江南区稲葉１丁目１０９１番１０ ｢稲葉１－２－３｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 亀田 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 亀田駅南東方 600m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古い開発にかかる熟成した住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。亀田中心部の宅地供給が限定的であ るため、郊外の住宅地域にも需要が波及しており、周辺の地価上昇の影響を受けている。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は江南区の亀田地区を中心とした住宅地域である。需要者は新潟市内及び近郊の３０代～４０代の一次取得 者層及び買い換え層が想定される。大型商業施設の充実と新潟市中心部への良好なアクセスから、江南区の宅地需要は 高く、一方で供給が少ないことから地価はいぜん強含みで推移しており、近隣地域の周辺でも積極的な宅地分譲が行わ れていることから、これらの地価動向の影響を受けている。土地は６００～１０００万円が中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパートも見受けられるが、画地規模等から経済合理性に見合う収益建物の想定が困難で、実効性に欠けるため 収益還元法は適用しなかった。したがって、比準価格のみの試算となったが、主要な需要者は居宅の敷地として利用す るエンドユーザーであり、彼らの合理的な市場行動を反映した比準価格は規範性の高いものである。したがって、比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟江南 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,700 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [165.9] [100.0] 100 54,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 江南区の人口はやや微減傾向にあるが、株価 の上昇や低金利政策の継続を受け、取引価格 に影響は見られない。 街路条件の劣る既成住宅地域であるが、郊外 の住宅地域にも需要が波及しており、周辺の 地価上昇の影響を受けている。 特段の変動要因は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％