別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 新潟江南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟江南 -2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　飯田　英範   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 51,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市江南区曽野木２丁目乙２１番２２９ ｢曽野木２－１８－９｣ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 新潟 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西    70 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 新潟駅南西方 7.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ほぼ熟成した住宅地域で、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと予測する。大型商業施設への接近性は 劣るものの、中央区に比べて割安感もあり、当面地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、概ね江南区西部の住宅地域である。需要者の中心は江南区及びその周辺に居住する一次取得者である 。商業施設への接近性はやや劣るものの、中央区との比較における割安感等により、地価は概ね安定的に推移している 。土地は８００～１２００万円程度、新築戸建は２５００～３０００万円程度の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅を中心とする地域で、事業収支の観点から経済合理的な経営が可能となる収益建物の想定が困難であると判 定したため、収益還元法は適用できなかった。居住環境の快適性が重視される住宅地域で、自用目的での取引が大半で あることから、現実の市場において成立した取引価格を価格査定の基礎とし市場の実態を反映した比準価格を重視し、 代表標準地との検討を踏まえ、さらに主な需要者の選好等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟中央 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,900 円／㎡ [104.4] 100 100 [100.0] 100 [189.2] [101.0] 100 51,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は持ち直しの動きが鈍化している。 江南区の人口は減少、世帯数は増加傾向にあ る。 大型商業施設への接近性は劣るものの、中央 区との比較における割安感等により、地価は 概ね安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％