鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新潟中央 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５公２１ -9	新潟市中央区		更地	（　）	ほぼ整形	南東21.5m国道、南西6m、角地		近商 (100,200)
b	５公３５ -29	新潟市中央区		更地	（　）	長方形	南東11m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	５公３５ -31	新潟市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西14m市道、中間画地		２住居 (70,200)
d	４調７２ -8	新潟市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西21m国道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,097	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	123,625	100 [ 126.5]	97,727	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	97,700
b	(　 ) 105,628	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	105,628	100 [ 118.8]	88,912		88,900
c	(　 ) 136,243	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	136,243	100 [ 128.3]	106,191		106,000
d	(　 ) 112,383	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	112,383	100 [ 126.5]	88,840		88,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,800 円／㎡]

新潟中央 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,789,730	1,131,652	4,658,078	3,613,190	1,044,888	（　0.9467） 989,195	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	19,783,900 円　　　　（　 56,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新潟中央 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	352 ㎡	9.5 m x 37.5 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロアー貸し、２階は１ＬＤＫ、約４５㎡、３戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	85.0	127.50	2,211	281,903	6.0	1,691,418
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	150.00	90.0	135.00	1,702	229,770	1.0	229,770
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	87.5	262.50		511,673		1,921,188
								0

⑨年額支払賃料	511,673 円　×　12ヶ月　＝　 6,140,076 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 262.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,140,076 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 368,405 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,771,671 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,921,188 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,059 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,789,730 円　　　　（　 16,448 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５公収３５　　　　-5	2,008 ( 1,948)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,231	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,222 円/㎡　月額支払賃料（　 2,211 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５公収３５　　　　-12	1,380 ( 1,335)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 60.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,212
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新潟中央 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	248,500 円	49,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	184,202 円	6,140,076　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 500,900 円	49,700,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	74,550 円	49,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,131,652 円　（　　　　　　 3,215 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,700,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,613,190 円（　　　　　 10,265 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,789,730 円
②総費用	1,131,652 円
③純収益　①－②	4,658,078 円
④建物等に帰属する純収益	3,613,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,044,888 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	989,195 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,810 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,783,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
新潟中央 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新潟中央 5-16

新潟県

新潟第１

氏名

不動産鑑定士　松田　光市

TEL.

鑑定評価額

32,300,000 円

１㎡当たりの価格

91,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新潟市中央区白山浦１丁目６１４番４３外				②地積　(㎡)	352 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:4	店舗Ｓ3	小売店舗、営業所等が建ち並ぶ近隣商業地域	北西11m県道、背面道	水道、ガス、下水	白山 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 70 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 38.5 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

住宅地への転用が進む既成商
業地域。

街

路

１１ｍ県道、二方路

交通

施設

白山駅北東方

400m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

有力な商業施設も見当たらず顧客誘引力に劣る。将来的には住宅系の用途の増加が予測される。商業系の需要は
やや弱含みであるが、長年の価格調整による値頃感もあり、地価は安定しつつある。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 91,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新潟市内の幹線道路沿いの住商混在の近隣商業地域、普通商業地域、路線商業地域である。需要者の中
心は、地元事業者及び地縁的関係者が多く見られる。路線商業地への顧客流出に伴い、既成商業地の需要は弱含みであ
る。取引の中心となる価格帯は、取引事例が少なく、特殊な事情を含んでいるものも少なくない。画地規模も様々で正
確な価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格に開差が生じた理由は、近隣地域は衰退傾向にある商業地域で賃料水準が低く十分な収益が確保で
きないためである。比準価格は、市場で取引された事例を基に試算したものであり実証的な価格である。したがって、
比準価格が価格形成に最も説得力を有するものと判定した。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ代表
標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新潟西 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 76,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 83.8]

[100.0]
100

91,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

一部業種で改善は見られるが、原材料、電気
、燃料等の高騰で景気は厳しい状況にある。
中央区の人口は微減傾向にあるが、世帯数は
微増傾向にある。

地域要因に変動は認められない。郊外の路線
商業地への顧客流出に伴い住宅系へ用途転換
しつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 -26.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

新潟中央 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４調７１ -55	新潟市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東11.4m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	４調７２ -8	新潟市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西21m国道、中間画地		近商 (90,200)
c	４調７１ -52	新潟市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11.5m市道、中間画地		２住居 (70,200)
d	４調６４ -1	新潟市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,800	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	99,501	100 [ 108.0]	92,131	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,100
b	(　 ) 112,383	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	112,383	100 [ 124.7]	90,123		90,100
c	(　 ) 77,576	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	97,649	100 [ 106.8]	91,432		91,400
d	(　 ) 36,117	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 35.0]	100 [ 100.0]	103,191	100 [ 113.4]	90,997		91,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,800 円／㎡]

新潟中央 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,932,661	1,331,491	4,601,170	3,613,190	987,980	（　0.9467） 935,321	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	18,706,420 円　　　　（　 53,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新潟中央 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	352 ㎡	9.5 m x 37.5 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗フロア貸、２Ｆワンルームタイプ（占有面積約３０㎡、全４戸）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	85.0	127.50	2,312	294,780	6.0	1,768,680
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	150.00	90.0	135.00	1,700	229,500	1.0	229,500
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	87.5	262.50		524,280		1,998,180
								0

⑨年額支払賃料	524,280 円　×　12ヶ月　＝　 6,291,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 262.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,291,360 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 377,482 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,913,878 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,998,180 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,783 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,932,661 円　　　　（　 16,854 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５公収６５　　　　-2	1,626 ( 1,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 74.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,176	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,324 円/㎡　月額支払賃料（　 2,312 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５公収６５　　　　-3	2,011 ( 1,827)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,471
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新潟中央 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	248,500 円	49,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	188,741 円	6,291,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 269,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 500,900 円	49,700,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	74,550 円	49,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,331,491 円　（　　　　　　 3,783 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,700,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,613,190 円（　　　　　 10,265 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,932,661 円
②総費用	1,331,491 円
③純収益　①－②	4,601,170 円
④建物等に帰属する純収益	3,613,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	987,980 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	935,321 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,657 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,706,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,100 円／㎡）