別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 新潟中央 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟中央 -20 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　吉沢　実   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 78,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市中央区関屋恵町２００２番３６ ｢関屋恵町１２－１５｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い街路条件が劣る住 宅地域 北東3.5m市道 水道、ガス、下水 関屋 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．５ ｍ市道 交通 施設 関屋駅南西方 500m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 新潟島関屋地区に属する低位価格帯の一般住宅地域である。車輌の通行に支障のある細街路が多く、住宅地とし ての人気は低い。住民の高齢化が進行しており、今後もやや衰退基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新潟島の中低位価格帯住宅地域であり、需要者は地元の買い替え層を中心に、地区外からの流入者を含む 。既成の住宅地域である為、供給は限られているが、街路条件の劣った売地では、市場滞留期間が長期化するケースも 見られる。土地は１，０００万円～１，５００万円程度、新築の戸建住宅は２，５００万円～３，０００万円程度が需 要の中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には一部、共同住宅も見られるが、戸建一般住宅を主とする地域であることや対象標準地の画地規模、街路条件等 を勘案し、収益還元法は非適用とした。比準価格は、近距離圏内に所在する取引事例から、慎重に補修正、要因比較を 行って試算したものであり、地域の市場実勢を適正に反映し、かつ代表標準地との比較検討からも妥当性高い価格と判 断される。よって当該比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [104.0] 100 [137.3] [101.0] 100 78,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の人口は微減、高齢化率は県内で聖籠 町に次いで低い。資源価格の上昇、長引く新 型コロナの影響で県内の消費、雇用・所得環 境は厳しい。 街路条件が劣る為、中央区の中では低位の価 格帯にあり、需要も総じて低調である。周辺 での広幅員街路沿いの取引からは、需要回復 の兆候も窺える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +12.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％