別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 新潟中央 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟中央 -14 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真規   TEL.

鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市中央区鐙１丁目７０番 ｢鐙１－９－６｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に事 務所等が介在する住 宅地域 北7.5m市道 水道、ガス、下水 新潟 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   130 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 公共公益施設や商業施設が徒 歩圏内にある、子育て世代を 中心に人気の高い地域 街 路 基準方位　北、７． ５ｍ市道 交通 施設 新潟駅南東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域として熟成が進み、今後も当該環境を維持するものと予想する。人気の新潟駅南地区に位置し宅 地需要に見合うだけの供給がないことから、地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ新潟駅南口から続く住宅地域。需要者の中心は新潟市内居住者であるが、中央区の中心市街地と いう場所柄、圏外からの転入も多い。生活利便性の高い地域で、新築分譲マンションや、一画地の規模を小さくするこ とで総額を抑えた分譲地が多く供給され、３０代を中心とした住宅一次取得者層に特に人気の地域となっている。土地 は総額で２５００万円前後、新築の建物付きで４５００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。新潟市中心市街地に位置し、生活利便性も高い地域にあることから周辺では 共同住宅等も多く見受けられるが、公示地は画地規模が小さい等、投資採算性の観点から収益物件を想定することが困 難であるため、収益還元法は適用しなかった。したがって周辺公示地価格等との検討を踏まえた上で、自用目的での取 引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　中央（県） -10             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区は人口は微減傾向で推移している。土 地取引件数は、令和３年は前年よりも減少、 令和４年は前年に比べほぼ横ばいで推移して いる。 ＪＲ新潟駅南地区の生活利便性の高い地域で あることから、周辺では新築マンションも多 く、それらとの競合が見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％ +0.8 ％