別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 新潟中央 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟中央 -10 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　本山　純一   TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 87,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市中央区愛宕２丁目７番６ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 新潟 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 新潟駅南西方 5.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほか共同住宅が見られる地域で、生活利便性が良好な住宅地として維持するものと想定される。宅地 需要も堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市中央区南西部における住宅地域である。主な需要者は、新潟市在住の一次取得者層等が中心であ る。付近では大規模な土地区画整理事業が完了して商業施設の集積や道路整備が進み、生活利便性が良好な地域として 不動産需要の高い地域である。市場の中心価格帯は、土地で１５００万円前後、新築戸建で３０００～４０００万円程 度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市中央区南西部にある住宅地域の取引事例を収集し、要因比較等 適正に補正し査定した。一方、収益価格は、アパート等も見受けられるが、敷地規模が小さく市場性のある収益建物の 想定が困難なため適用しなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討結果を踏まえて、鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟中央 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,900 円／㎡ [104.7] 100 100 [100.0] 100 [112.0] [101.0] 100 87,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる影響から持ち直しの動きが 見られる。新潟市内の令和４年の土地取引件 数は前年と同等の水準となっている。 新潟市中心部に近く、周辺環境が良好に進ん でいる住宅地域であり、宅地需要は堅調であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％