別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 新潟中央 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟中央 -8 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　正弘   TEL.

鑑定評価額 56,600,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市中央区水道町２丁目８０８番１７ ②地積 　(㎡) 337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） (60,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が多い閑 静な住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 白山 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 白山駅北方 1.5km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が中心の閑静な高級住宅地域であり、今後も現在の用途が維持されるものと予測する。需要に対して供 給量が少なく、高額での取引も見られる。宅地需要は回復傾向にあり、地価水準も強含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市中央区新潟島内における中高級住宅地域である。主な需要者は、新潟市内在住の二次取得者層等 が中心である。富裕層を中心とした底堅い需要があり、宅地供給が少ない反面、優れた居住環境・立地性を求めて高値 での取引も見られる。景気動向は全体的には好転しつつあり、土地需要も回復傾向が見られる。市場における需要の中 心価格帯は、更地で３０００～５０００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内における新潟島内にある中高級住宅地域の取引事例を収集し、要因比較等により求めた信頼 性の高いものである。居住環境を重視した自用目的の取引が中心の地域であり、また、行政条件から市場性のある収益 建物の想定が困難であるため、収益価格は適用しなかった。したがって、比準価格を重視し、周辺の公示地価格等との 均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    164,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　中央（県） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    164,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナのほか、燃料費の高騰やウクライ ナ侵攻の影響など社会経済の懸念材料は多い 。 中央区の高級住宅地域であり、富裕層を中心 とした需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％ +2.4 ％