別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 新潟中央 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟中央 -3 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　浅妻　信   TEL.

鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 92,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市中央区和合町３丁目１１１８番７外 ｢和合町３－５－１８｣ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 新潟 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件の劣る既成住宅地 街 路 基準方位　北、４ｍ 私道 交通 施設 新潟駅南西方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 低金利政策の継続と利便性の向上からエンドユーザーの宅地需要は旺盛で、今後も戸建住宅を中心とした利便性 の高い住宅地域として熟成が進んでいくと思料される。地価はいぜん強含みで推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟駅南方を中心とした住宅地域である。需要者は３０代～４０代の一次取得者層及び買い換え層が中 心であり、土地は１２００～２０００万円程度の取引が中心となる。対象地は幅員４ｍの既成住宅地であるが、利便性 の向上と周辺の分譲地の人気から、中央区内でも上昇の目立つエリアとなっている。他地域からの流入者も多く、需要 は旺盛で地価はいぜん強含みで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパートも見受けられるが、街路条件や規模等からも経済合理性に見合う収益建物の想定が困難で、実効性に欠 けるため収益還元法は適用しなかった。したがって、比準価格のみの試算となったが、主要な需要者は居宅の敷地とし て利用するエンドユーザーであり、彼らの合理的な市場行動を反映した比準価格は規範性の高いものである。したがっ て、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟中央 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    126,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [141.2] [100.0] 100 91,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、供給面での制約に加え、世界的な 金融引締め等により景気は下降気味であるが 、中央区内の取引価格に影響は見られていな い。 低金利政策の継続でエンドユーザーの宅地需 要はいぜん強く、ハウスメーカーなども積極 的に購入に走っているため、地価は強含みで 推移している。 特段の変動要因は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％