別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 新潟中央 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟中央 -2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　伸二   TEL.

鑑定評価額 4,800,000 円  １㎡当たりの価格 64,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市中央区四ツ屋町２丁目５１３３番５０ ②地積 　(㎡) 74   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ海寄りの住宅 地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 新潟 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模な住宅が建ち並ぶ既成 住宅地域 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 新潟駅北西方 3.3km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　熟成した既成住宅地域であり、大きな変動要因もなく、現環境を維持しながら推移すると予測する。住宅需要 は改善しつつあるが、小規模な既存住宅が密集する地域であることから、地価は下落が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、新潟島北東側の下古町地区に位置する既成住宅地域である。小規模住宅が密集する地域であることか ら、需要者は地縁的選好性を有する個人が中心であり、外部からの流入は少ない。狭幅員の雑然とした画地も多く、他 地域の区画整然とした分譲地との競合により、需給動向は低調である。取引される価格帯は、土地のみの取引で５００ 万円～８００万円程度、新築の戸建住宅は２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域及び周辺は戸建住宅を中心とする地域であり、かつ経済合理性を有する収益建物の想定が困難であること等 から収益価格は求め得なかった。市場においては、過去の取引実績等により現在の地価水準が形成されていると判断さ れることから、実際の市場で取引された事例に基づき試算された比準価格は、市場の需給動向を反映した実証的な価格 である。よって当該比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟中央 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,700 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [114.4] [100.0] 100 64,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の人口は僅かに減少し、世帯数は微増 傾向にある。土地取引件数はほぼ横ばいであ るが、新設住宅着工戸数は減少している。 既成住宅地域として概ね熟成しており、地域 要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％