別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 新潟東 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟東 9-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　本山　純一   TEL.

鑑定評価額 99,500,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市東区山木戸８丁目１３３４番外 ｢山木戸８－７－７｣ ②地積 　(㎡) 2,971   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 工場兼倉庫 Ｓ2 中規模工場、営業所 等が混在する工業地 域 西12.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 新潟 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  41.0 ｍ、奥行　約　　  73.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２．５ｍ市道、二 方路 交通 施設 新潟駅北東方 2.5km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場、営業所等が建ち並ぶ工業地域である。新潟市中心部に近く利便性が良好な地域であることから現況を維持 し、地価も底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市東区及びその周辺の工業地域である。主な需要者は、新潟市内もしくは県内外で事業を営む法人 が中心である。新型コロナの影響から設備投資は持ち直しの動きがみられ、利便性の良好な工業地を中心に需要が底堅 い状況にある。市場の中心価格帯は、取引される規模や価格帯は様々であり、明確な中心価格帯をみいだせない状況で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市東区にある工業地の取引事例を広域的に収集し、要因比較等適 正に補正し査定した。一方、収益価格は、自用の工業、営業所等が多い地域であり、賃貸市場が成熟しておらず、適用 しなかった。従って比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年の県内の工業立地動向は件数・面積 ともに全国平均を上回る上昇率となっており 、新型コロナによる影響前の水準となってい る。 近年の工業用地不足に伴い、新潟市で新規の 工業団地の開発が進められ、利便性の高い地 域を中心に需要は底堅い状況である。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％