鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新潟東 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５公３５ -20	新潟市東区		建付地	（　）	長方形	北東20m市道、北西5m、角地		１住居 (70,200)
b	５公７１ -16	新潟市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北13.7m国道、中間画地		２住居 (60,200)
c	４調７３ -22	新潟市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	北22m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	４調７３ -30	新潟市東区		更地	（　）	台形	南11.8m県道、中間画地		近商 (90,200)
e	４公３５ -28	新潟市東区		更地	（　）	長方形	北東22m県道、西3.5m、二方路		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,525	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 102.0]	58,046	100 [ 89.8]	64,639	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,600
b	(　 ) 54,447	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,556	100 [ 75.0]	72,741		72,700
c	(　 ) 30,326	100 [ 55.0]	[ 101.8] 100	100 [ 92.0]	100 [ 100.0]	61,012	100 [ 86.7]	70,371		70,400
d	(　 ) 47,847	100 [ 75.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,051	100 [ 88.0]	72,785		72,800
e	(　 ) 68,345	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	68,960	100 [ 104.0]	66,308		66,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	売急ぎ	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	売急ぎ	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,000 円／㎡]

新潟東 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,984,552	2,809,253	10,175,299	8,458,800	1,716,499	（　0.9453） 1,622,607	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	31,203,981 円　　　　（　 45,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新潟東 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	340.00	Ｓ2	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	687 ㎡	19.5 m x 35.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況により、店舗：部分貸し、事務所：部分貸しの２階建を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

店舗事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	340.00	90.0	306.00	2,234	683,604	3.0	2,050,812
							0.0	0
2～ 2	事務所	340.00	90.0	306.00	1,600	489,600	3.0	1,468,800
							0.0	0
～

～

～

計		680.00	90.0	612.00		1,173,204		3,519,612
								0

⑨年額支払賃料	1,173,204 円　×　12ヶ月　＝　 14,078,448 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 612.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,078,448 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,126,276 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,952,172 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,519,612 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,380 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,984,552 円　　　　（　 18,900 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５公収７３　　　　-3	2,264 ( 2,197)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,383	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,240 円/㎡　月額支払賃料（　 2,234 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５公収７３　　　　-4	2,088 ( 2,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,090
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新潟東 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	570,000 円	114,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	422,353 円	14,078,448　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 382,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,149,100 円	114,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	171,000 円	114,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,809,253 円　（　　　　　　 4,089 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,458,800 円（　　　　　 12,313 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,984,552 円
②総費用	2,809,253 円
③純収益　①－②	10,175,299 円
④建物等に帰属する純収益	8,458,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,716,499 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,622,607 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,362 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,203,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
新潟東 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新潟東 5-4

新潟県

新潟第１

氏名

不動産鑑定士　小俣　徹

TEL.

鑑定評価額

47,500,000 円

１㎡当たりの価格

69,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月14日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新潟市東区寺山３丁目１０７４番外｢寺山３－６－２８｣				②地積　(㎡)	687 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2	事務所兼倉庫Ｓ2	中小規模の店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域	北13m県道	水道、ガス、下水	大形 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧国道沿いで画地規模がやや
小さく、事業所等も多い路線
商業地域

街

路

１３ｍ県道

交通

施設

大形駅北西方

2.1km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

東区主要幹線沿いの路線商業地域であり、店舗や商業施設等が建ち並び、一定の繁華性を有している。画地規模
等から事業所利用も多いなど、今後の地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね東区及び隣接区内の幹線道路沿いに店舗・事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。需要者は、物
販・飲食業等の地元企業の他、チェーン展開する県外企業等全国規模に及ぶ。店舗や事業所等が建ち並び、車両交通量
も多く、市内中心部への接近性などを背景に需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。取引され
る土地の画地条件により取引価格は様々であり、中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺の店舗・事業所等は自己利用が多く、賃貸不動産は少なく、適正な賃料水準の把握に限界もあり、収益価格は低位
に試算された。これに対して、比準価格は市場の実態を反映し実証的であり、本件では同一需給圏に存する代替競争性
の高い事例から規範性のある比準価格が得られ、説得力を有する。以上より、代表標準地との価格検討を踏まえ、収益
価格は参考にとどめ、比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新潟東 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 64,200 円／㎡

[100.6]
100

100
[102.0]

100
[ 91.8]

[100.0]
100

69,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少、世帯数は増加傾向、土地取引数
、新設住宅着工戸数は共にほぼ横這い傾向で
ある。

東区の主要幹線道路沿いで、店舗、事務所、
大型商業施設等が建ち並ぶ路線商業地域であ
り、一定の繁華性を維持しており、需要は底
堅い。

概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要
因は認められない。また、個別的要因の変動
も特に認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

新潟東 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５公７１ -16	新潟市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北13.7m国道、中間画地		２住居 (60,200)
b	５公７６ -29	新潟市東区		更地	（　）	長方形	東17.8m国道、南7.5m、角地		近商 (100,200)
c	５公５２ -1	新潟市東区		更地	（　）	ほぼ整形	北東22m市道、南西7.5m、二方路		近商 (100,200)
d	４調７３ -22	新潟市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	北22m市道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,447	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,556	100 [ 78.6]	69,410	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,400
b	(　 ) 64,456	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	63,818	100 [ 92.1]	69,292		69,300
c	(　 ) 56,115	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	61,050	100 [ 87.8]	69,533		69,500
d	(　 ) 30,326	100 [ 55.0]	[ 101.8] 100	100 [ 92.0]	100 [ 100.0]	61,012	100 [ 89.2]	68,399		68,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -19.0
d	売急ぎ	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,100 円／㎡]

新潟東 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,681,544	2,711,497	9,970,047	8,087,800	1,882,247	（　0.9453） 1,779,288	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	34,217,077 円　　　　（　 49,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新潟東 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	330.00	Ｓ2	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	687 ㎡	19.5 m x 35.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の利用状況、標準的使用容積率等を考慮して、店舗（フロア貸し）、事務所（部分貸し）を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物としては概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	330.00	90.0	297.00	2,143	636,471	3.0	1,909,413
							0.0	0
2～ 2	事務所	330.00	90.0	297.00	1,715	509,355	3.0	1,528,065
							0.0	0
～

～

～

計		660.00	90.0	594.00		1,145,826		3,437,478
								0

⑨年額支払賃料	1,145,826 円　×　12ヶ月　＝　 13,749,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 594.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,749,912 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,099,993 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,649,919 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,437,478 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,625 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,681,544 円　　　　（　 18,459 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５公収７１　　　　-1	1,749 ( 1,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,186	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,148 円/㎡　月額支払賃料（　 2,143 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５公収７１　　　　-2	1,580 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,107
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新潟東 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	545,000 円	109,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	412,497 円	13,749,912　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 382,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,098,700 円	109,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	163,500 円	109,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,711,497 円　（　　　　　　 3,947 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	109,000,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,087,800 円（　　　　　 11,773 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,681,544 円
②総費用	2,711,497 円
③純収益　①－②	9,970,047 円
④建物等に帰属する純収益	8,087,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,882,247 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,779,288 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,590 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,217,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,800 円／㎡）