別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 新潟東 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟東 -12 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　本山　純一   TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市東区津島屋２丁目３２番４外 ②地積 　(㎡) 1,413   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西5m市道、背面道 水道、ガス、下水 大形 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道、二方路 交通 施設 大形駅北方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東区郊外の農家住宅を中心とした住宅地域である。市街化区域に隣接する地域では、開発された宅地分譲地が見 られるが、当該地域は現状を維持するものと想定され、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市東区及びその周辺における農家住宅地域である。主な需要者は、周辺地区住民及び地縁者等が中 心である。市街化調整区域内で条例による建築要件の緩和により、新規に宅地分譲も行われている地域もあるが、近隣 では限定されている。市場の中心価格帯は、立地や規模、取引当事者の個別的事情が大きく影響するため、明確に見い だせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市東区にある市街化調整区域内のある取引事例を収集し、要因比 較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、農家住宅が中心の地域であり、賃貸市場が成立していないため、適用 しなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟北 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 80.2] [100.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる影響から持ち直しの動きが 見られる。新潟市内の令和４年の土地取引件 数は前年と同等の水準となっている。 農家住宅を中心とした既成住宅地域であり、 地域要因の変動としては特に無い。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％