別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 新潟東 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟東 -9 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　吉沢　実   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 78,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市東区粟山２丁目４０７番１外 ｢粟山２－５－１０｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに共 同住宅が見られる住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 越後石山 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    80 ｍ、南   140 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 越後石山駅南東方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 東区外縁部に位置する熟成済の一般住宅地域である。市中心部からはやや距離があるが、ＪＲ駅や最寄り商業施 設は徒歩圏内にあり、居住環境も概ね良好であることから、今後も現状維持程度で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね東区南西部に位置する一般住宅地域である。需要者は地区内在住者や地縁者、周辺市区町村からの 転入者である。生活利便施設は近距離圏内にあり、居住環境も概ね良好である。開発時期が古く、街路連続性の劣る土 地も混在するが、新規の供給も見られないことから、需給は概ね均衡している。１，０００～１，５００万円程度、新 築戸建は２，５００～３，５００万円程度の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも散見されるが、小規模画地であり、共同住宅の想定は非現実的であることから、収益還元法は非適 用とした。比準価格は類似地域内の取引事例を採用し、慎重に、補修正、要因比較を行って求めたものであり、地域の 市場実勢を適正に反映し、かつ、代表標準地との比較検討からも妥当性高い価格と判断される。よって、当該比準価格 をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟東 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,200 円／㎡ [100.1] 100 100 [100.0] 100 [108.1] [103.0] 100 77,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は減少傾向にあり、高齢化も進行 している。県内景気は資源価格の上昇や長引 く新型コロナの影響等から持ち直しの動きが 鈍化している。 可処分所得の減少を背景に、購入総額圧縮の 趨勢にあるが、環境、利便性良好な住宅地と して一定の人気があり、需要は概ね堅調に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％