別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 新潟東 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟東 -4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　吉沢　実   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市東区逢谷内２丁目４４３番１１外 ｢逢谷内２－５－１５｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 大形 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 大形駅北西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 環境条件は中位以下であるが、大型店やバイパスインターに近く、価格帯も比較的安価なことから、住宅建設が 進んできた一般住宅地域である。当面、現状を維持して推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、木戸地区を中心とした東区内の一般住宅地域である。需要者は、地区内在住者、地縁者や周辺市区町村 からの流入者である。大型商業施設が近距離に存する他、新潟バイパスのインター設置により、市内中心部方向への連 続性が向上し、東区内の中低位価格帯住宅地を指向する需要層の受け皿となっている。土地は１，０００～１，５００ 万円程度、新築戸建は２，５００～３，０００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも散見されるが、小規模画地であり、共同住宅の想定は非現実的であることから、収益還元法は非適 用とした。比準価格は類似地域内の取引事例を採用し、慎重に、補修正、要因比較を行って求めたものであり、地域の 市場実勢を適正に反映し、かつ、代表標準地との比較検討からも妥当性高い価格と判断される。よって、当該比準価格 をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟東 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,200 円／㎡ [100.1] 100 100 [100.0] 100 [128.8] [103.0] 100 65,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は減少傾向にあり、高齢化も進行 している。県内景気は資源価格の上昇や長引 く新型コロナの影響等から持ち直しの動きが 鈍化している。 環境等に大きな変化はないが、小規模開発等 により、周辺残存未利用地での宅地化が進展 中である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％