別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 新潟北 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟北 9-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　飯田　英範   TEL.

鑑定評価額 25,800,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市北区松浜８丁目３６３５番１９６７外 ｢松浜８－２５－３｣ ②地積 　(㎡) 2,325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1 工場 中小規模工場が見ら れる工業地域 東6m市道、南側道 水道 新崎 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 新井郷川分水路河口部左岸に 位置する小規模な工業地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 新崎駅北方 5.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小工場が見られる海岸沿いの工業地域であるが、周辺の工業地と比較して交通利便性がやや劣るも のの、工業地の供給不足等により、当面地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね新潟市北区及びその周辺における工業地域である。需要者は県内の事業者が中心である。新潟市に おいては工業地の供給に不足感があり、交通利便性で優れる地域を中心に需要は堅調である。取引価格は業種・規模に よって様々であり、取引の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用の工場を中心とする工業地域で、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用できなかった。自用目的で の取引が大半であることから、現実の市場において成立した取引価格を価格査定の基礎とし市場の実態を反映した比準 価格を重視し、工場立地の動向、工業地としての競争力の程度等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内において設備投資は持ち直しの動きがみ られる。新潟市における工業地の需要は堅調 である。 交通利便性はやや劣るものの、工業地の需要 は底堅く、地価は概ね安定的に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％