別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 新潟北 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟北 -10 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　本間　正一郎   TEL.

鑑定評価額 7,750,000 円  １㎡当たりの価格 44,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市北区かぶとやま１丁目７番８ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 大型商業施設に近い 住宅地域 北西6m市道、背面道 水道、ガス、下水 豊栄 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型商業施設に近い、区画整 然とした戸建住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道、背面道（二方路 標準） 交通 施設 豊栄駅北東方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、大型商業施設に近い、区画整然とした戸建住宅地域である。特段の地域要因の変化は見られず、今 後も現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊栄駅を中心に広がる住宅地域である。主な需要者は、北区内の一次取得者層であり、圏外からの転入 者も見られる。スーパー等の商業施設も充実しており、生活利便性が高いことから需要は堅調であり、地価は上昇傾向 が続いている。市場の中心価格帯は、土地で５００～８００万円程度、新築戸建で２０００～３０００万円程度である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の戸建住宅が多い地域であり、かつ画地規模が小さく、市場性のある収益建物の想定が困難なため収益価格の 試算は断念した。対象標準地の最有効使用は利便性、快適性が重視される戸建住宅の敷地であり、需要者は、主として その市場性に着目して取引を行うものと考えられることから、類似の取引事例の取引価格から試算された比準価格が最 も説得力を有するものと思料する。以上より、代表標準地との検討結果も踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟北 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,700 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 44,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過去５年間における北区の人口は微減傾向、 世帯数は増加傾向にある。高齢化率は県平均 を若干下回る。 豊栄駅からはやや離れているものの、大型商 業施設に近く生活利便性が高い。地域要因に 格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％