別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 新潟北 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟北 -8 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　飯田　英範   TEL.

鑑定評価額 5,310,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市北区島見町字前谷内５０２７番１ ②地積 　(㎡) 428   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅等が建ち並 ぶ国道背後の既成住 宅地域 北東6m市道 水道、下水 豊栄 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 国道１１３号及び派川加治川 の南側背後に位置する既存集 落 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 豊栄駅北方 5.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域における既成住宅地域であり、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと予測する。人口の 減少、高齢化の進行等により、当面地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、概ね北区の市街化調整区域内における宅地地域である。地縁的選好性が強い農村部であり、需要者は 近隣の居住者、地縁を有する者等が中心である。人口の減少、高齢化の進行等により宅地の需要は弱含みで推移してい るが、市街化区域周辺においては開発の期待性等により需要は底堅い。市街化調整区域内であり取引件数が少ない上、 取引される規模や価格帯は様々であり、取引の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街化調整区域であり、アパート等の賃貸物件は見出せず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用で きなかった。自用目的での取引が大半であることから、現実の市場において成立した取引価格を価格査定の基礎とし市 場の実態を反映した比準価格を重視し、人口の増減推移、高齢化の進行の程度等も考慮して、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は持ち直しの動きが鈍化している。 北区の人口は減少、世帯数は増加傾向にある 。 市街化調整区域における既成住宅地域であり 、人口の減少、高齢化の進行等により、需要 は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％