別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 新潟北 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟北 -1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　本間　正一郎   TEL.

鑑定評価額 4,500,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市北区松浜１丁目３番１７ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い緩傾 斜地の住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 新崎 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 阿賀野川右岸に位置する高台 の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 新崎駅北方 4.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商業施設からやや離れているものの、今後も住環境が良好な高台の戸建住宅地域として推移するものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阿賀野川右岸に位置する住宅地域を中心とする北区内の住宅地域。需要者は北区在住の個人が中心である 。新潟市中心部へのアクセスが良い地域は、土地価格に値頃感があることから需要は堅調であるが、商業施設からやや 離れた生活利便性が劣る地域の需要は弱含みである。土地は５００万円～７００万円程度、新築の戸建住宅は総額２０ ００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の戸建住宅が中心の地域であり、経済合理的な賃貸住宅を想定することが困難であるため収益還元法の適用は 断念した。対象標準地の最有効使用は利便性、快適性が重視される戸建住宅の敷地であり、需要者は、主としてその市 場性に着目して取引を行うものと考えられることから、類似の取引事例の取引価格から試算された比準価格が最も説得 力を有するものと思料する。以上より、代表標準地との検討結果も踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟北 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,700 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [125.0] [101.0] 100 35,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過去５年間における北区の人口は微減傾向、 世帯数は増加傾向にある。高齢化率は県平均 を若干下回る。 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％