別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 清川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清川 -1 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　武田　信一   TEL.

鑑定評価額 5,480,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛甲郡清川村煤ケ谷字操矢ノ原１０１番２１ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 都計外  （その他） (50,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南5m村道 水道、下水 本厚木 9.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ村道 交通 施設 本厚木駅北西方 9.7km 法令 規制 都計外  (50,100) 県立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 村内東側外縁部の県道背後に位置する住宅地域である。既成の住宅地域であることから、当面は地域要因に特段 の変動はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、清川村を中心に周辺部を含む郊外の住宅地域である。需要者は、地縁者が多いが、村外からの転入者も 認められ、年代層も一次取得者層、リタイヤ層様々な層が認められる。土地需要は限定的だが販売物件も少なく需給は 均衡し、立地条件が良好で値頃感のある物件は土地需要が堅調である。一方、村内利便施設への接近性等の立地条件に 応じた土地需要の二極化もみられる。１５０㎡前後の画地の中心価格帯は、５００万円～７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は清川村内の既成住宅地である。同一需給圏内では土地の取引は自己使用目的であり、収益目的の土地取引 は想定し得ないため、市場参加者及び最有効使用の観点から収益還元法は適用せず、取引事例比較法のみを適用した。 取引事例比較法による比準価格は市場性を反映し、当該試算価格は規範性が高い。本件においては、比準価格を重視し 、類似する標準地からの検討及び単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚木 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [118.5] [102.0] 100 36,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 清川村の人口は減少傾向。土地の需要、供給 ともに限定的である。村中心部の地価は横ば いであるが、村内の利便性の劣るエリアでは 地価は下落基調。 県道背後の住宅地域で、地域要因に特段の変 動はない。当地域は本厚木方面には近いが、 村内利便施設への接近性がやや劣り、地価は 下落基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％