別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 愛川 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛川 -10 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　三平　治憲   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛甲郡愛川町三増字上馬込４６６番 ②地積 　(㎡) 770   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南西5.5m町道 水道 本厚木 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       760 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ町道 交通 施設 本厚木駅北方 15.0km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅が混在する調整区域内の住宅地域で今後も現在の住環境を維持すると思われる。最寄駅から 遠隔に位置し利便性が相当に劣り需要は弱く人口減の不安材料もあり地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は愛川町及び隣接市で、バス便利用が中心の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は愛川町及 び隣接する厚木市及び相模原市等に地縁性を有する一次取得者で他圏域からの転入は少ない。「本厚木駅」から相当の 距離があり交通接近性、生活利便性が劣り選好性に欠け、人口減等の不安材料もあって需要は弱い。土地は７７０㎡程 度で１７００万円から２２００万円程度、新築戸建は２７００万円から３７００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は利便性や快適性が重視されるバス便利用の戸建住宅地で自用目的の取引が中心である。同一需給圏内の複数の 信頼性の高い取引事例が収集できたことから得られた比準価格は説得力が高い。市街化調整区域内の住宅地域で保守的 な地域特性を有し賃貸市場が成立しておらず、適切な賃貸物件が収集できなかったことから収益還元法の適用は断念し た。したがって比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相模原緑 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [214.7] [100.0] 100 24,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 愛川町の人口は減少、世帯数は微増傾向にあ る。高齢化率は高い水準にあり上昇が続いて いる。総じて地域経済は弱く、不動産需要も 軟調である。 最寄駅から遠隔の市街化調整区域内の住宅地 域で地域要因に特段の変化は見られない。人 口減の影響もあり需要は弱く地価は下落傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　 +12.9 環境　　　　　　 +94.0 行政　　　　　　  -0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％