鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

愛川 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１０５Ｄ -24	愛甲郡愛川町		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.7m町道、中間画地		１中専 (60,188)
b	１０５１１０１Ｄ -510	愛甲郡愛川町		更地	（　）	袋地等	北西4.5m町道、中間画地		１中専 (60,180)
c	１０５１１０１Ｄ -207	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4.5m町道、北西4m、角地		１中専 (70,180)
d	１０５１１０７ -48	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m町道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１０５１１０５Ｄ -63	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	袋地等	北西4m町道、中間画地		１中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,350	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	81,893	100 [ 98.1]	83,479	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,500
b	(　 ) 65,045	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,045	100 [ 97.9]	66,440		66,400
c	(　 ) 69,735	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	67,704	100 [ 99.8]	67,840		67,800
d	(　 ) 77,474	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	75,955	100 [ 110.1]	68,987		69,000
e	(　 ) 65,180	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	76,682	100 [ 94.5]	81,145		81,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,600 円／㎡]

愛川 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,614,217	476,560	2,137,657	1,954,240	183,417	（　0.9692） 177,768	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,627,918 円　　　　（　 21,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

愛川 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	Ｗ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	167 ㎡	11.0 m x 15.4 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約４３㎡２ＬＤＫ、ファミリータイプ４戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	85.00	100.0	85.00	1,280	108,800	1.0	108,800
							1.0	108,800
2～	居宅	85.00	100.0	85.00	1,320	112,200	1.0	112,200
							1.0	112,200
～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		221,000		221,000
								221,000

⑨年額支払賃料	221,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,652,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,652,000 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 145,860 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,506,140 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	221,000 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,088 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 221,000 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 105,989 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,614,217 円　　　　（　 15,654 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１０７Ｔ　　　　-24	1,180 ( 1,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	1,169	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,377 円/㎡　月額支払賃料（　 1,320 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１１０２Ｔ　　　　-21	1,510 ( 1,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,541
c	１０５１１０８Ｔ　　　　-57	1,248 ( 1,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	1,340

愛川 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,000 円	24,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	79,560 円	2,652,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,400 円	24,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 476,560 円　（　　　　　　 2,854 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,800,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,954,240 円（　　　　　 11,702 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,614,217 円
②総費用	476,560 円
③純収益　①－②	2,137,657 円
④建物等に帰属する純収益	1,954,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	183,417 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	177,768 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,064 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,627,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
愛川 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

愛川 -6

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　谷口　洋介

TEL.

鑑定評価額

12,000,000 円

１㎡当たりの価格

71,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	愛甲郡愛川町中津字桜台７３６２番２				②地積　(㎡)	167 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、店舗、工場等の混在する住宅地域	北西6m町道	水道、下水	本厚木 10.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 167 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
ｍ町道

交通

施設

本厚木駅北方

10.0km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

町内中心部に近く、戸建住宅、店舗、工場等が混在する住宅地域。移動手段は自動車中心で交通利便性に劣るが
、雇用の受け皿たる事業所が多く立地し需要は底堅い。当面現状維持での推移と予測する。足元地価は安定。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は愛川町内のほか、相模原市・厚木市の外縁部を含む住宅地域。需要者は内陸工業団地等の町内就業者や地
縁のある地元居住者等が中心。交通生活利便性にやや劣る地域のため需要者層の厚みに欠けるが、就業の受け皿となる
事業所が多く所在しており、地区により底堅い需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地１００～１２０㎡
程度であれば７００万～９００万円程、新築土地建物で総額２，０００万円台前半程度と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は愛川町内住宅地の取引事例に基づき試算したもので、実証的な価格である。収益価格は土地価格に見合うだ
けの賃料水準が形成されていないため低位に試算された。当該地域は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する住
宅地域であるので、本件では主たる需要者の観点から、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　愛川 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 74,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[103.2]

[100.0]
100

71,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内金融機関（銀行、信金）の貸出は、個人
向けは住宅ローンを中心に増加している。法
人向けは運転資金を中心に緩やかな増加傾向
に復している。

内陸工業団地の周辺に位置する既成住宅地域
であり、鉄道利用の利便性は劣るが自動車利
用の生活利便性について町内では優位性を持
つ地域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +8.5
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

愛川 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１０８ -30	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m未舗装町道、中間画地		１中専 (60,160)
b	１０５１１０７ -48	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m町道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１０５１１０７ -49	愛甲郡愛川町		更地	（　）	長方形	南西4.1m町道、中間画地		１中専 (60,164)
d	１０５１１０８ -22	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.7m町道、中間画地		１中専 (60,188)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,998	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,998	100 [ 93.1]	89,149	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	89,100
b	(　 ) 77,474	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	76,707	100 [ 108.1]	70,959		71,000
c	(　 ) 70,000	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	69,168	100 [ 90.2]	76,683		76,700
d	(　 ) 64,723	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	66,458	100 [ 91.2]	72,871		72,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,500 円／㎡]

愛川 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,762,399	494,756	2,267,643	2,033,040	234,603	（　0.9692） 227,377	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,640,347 円　　　　（　 27,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

愛川 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.00	Ｗ2	172.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	167 ㎡	11.0 m x 15.4 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４３㎡程度のファミリータイプ４戸からなる２階建の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下等は床面積不参入のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	86.00	100.0	86.00	1,323	113,778	1.0	113,778
							1.0	113,778
2～ 2	居宅	86.00	100.0	86.00	1,350	116,100	1.0	116,100
							1.0	116,100
～

～

～

計		172.00	100.0	172.00		229,878		229,878
								229,878

⑨年額支払賃料	229,878 円　×　12ヶ月　＝　 2,758,536 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,758,536 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 110,341 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,648,195 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	229,878 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,207 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 229,878 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 111,997 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,762,399 円　　　　（　 16,541 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１０３Ｔ　　　　-46	1,038 ( 1,037)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,259	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,408 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１１０８Ｔ　　　　-57	1,248 ( 1,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	1,444
c	１０５１１０８Ｔ　　　　-56	1,353 ( 1,297)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,641

愛川 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,000 円	25,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	82,756 円	2,758,536　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 206,400 円	25,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 494,756 円　（　　　　　　 2,963 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 172.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,033,040 円（　　　　　 12,174 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,762,399 円
②総費用	494,756 円
③純収益　①－②	2,267,643 円
④建物等に帰属する純収益	2,033,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	234,603 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	227,377 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,362 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,640,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,800 円／㎡）