鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

愛川 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１０１Ｄ -202	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	不整形	北西3m町道、中間画地		１中専 (60,160)
b	１０５１１０５Ｄ -63	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	袋地等	北西4m町道、中間画地		１中専 (60,160)
c	１０５１１０１Ｄ -207	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4.5m町道、北西4m、角地		１中専 (70,180)
d	１０５１１０３ -48	愛甲郡愛川町		更地	（　）	長方形	北西3.5m町道、中間画地		１中専 (60,160)
e	１０５１１０８ -22	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.7m町道、中間画地		１中専 (60,188)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,167	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.6]	62,548	100 [ 97.3]	64,284	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	65,600
b	(　 ) 65,180	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	80,668	100 [ 98.6]	81,813		83,400
c	(　 ) 69,735	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	65,726	100 [ 95.0]	69,185		70,600
d	(　 ) 55,032	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,032	100 [ 98.6]	55,813		56,900
e	(　 ) 64,723	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,723	100 [ 103.1]	62,777		64,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.2
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,000 円／㎡]

愛川 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため不適用とする。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,824,871	333,770	1,491,101	1,379,000	112,101	（　0.9692） 108,648	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,217,306 円　　　　（　 19,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

愛川 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	192 ％	117 ㎡	8.3 m x 14.0 m	前面道路：町道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅６０㎡×２戸。標準的使用及び最有効使用を考慮して想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	60.00	100.0	60.00	1,250	75,000	1.0	75,000
							1.0	75,000
2～ 2	居宅	60.00	100.0	60.00	1,281	76,860	1.0	76,860
							1.0	76,860
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		151,860		151,860
								151,860

⑨年額支払賃料	151,860 円　×　12ヶ月　＝　 1,822,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,822,320 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 72,893 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,749,427 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	151,860 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,458 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 151,860 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 73,986 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,824,871 円　　　　（　 15,597 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１０３Ｔ　　　　-49	1,219 ( 1,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,382	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,336 円/㎡　月額支払賃料（　 1,281 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１１０３Ｔ　　　　-50	1,109 ( 1,109)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,232
c	１０５１１０３Ｔ　　　　-51	1,233 ( 1,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	1,395

愛川 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,500 円	17,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	54,670 円	1,822,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 140,000 円	17,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	17,500 円	17,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,500 円	17,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 333,770 円　（　　　　　　 2,853 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,500,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,379,000 円（　　　　　 11,786 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,824,871 円
②総費用	333,770 円
③純収益　①－②	1,491,101 円
④建物等に帰属する純収益	1,379,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	112,101 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	108,648 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 929 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,217,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
愛川 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

愛川 -4

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　秋山　義男

TEL.

鑑定評価額

7,450,000 円

１㎡当たりの価格

63,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	愛甲郡愛川町中津字大塚１７８５番９				②地積　(㎡)	117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,192)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域	南4.8m町道	水道、ガス、下水	本厚木 12.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 70 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.3 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 117 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　４
．８ｍ町道

交通

施設

本厚木駅北方

12.0km

法令

規制

１中専
(60,192)

⑤地域要因の将
　来予測

周囲に空地が残る住宅地域である。将来的には住宅へと開発されていくと思われる。当面は現状を維持していく
ものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内及び隣接市の愛川町に近いバス圏の住宅地域である。主たる需要者は町内居住者及び中津工業団地に
勤務する者が中心となる。取引の中心的な価格帯は１００㎡で５００万円から６００万円程度、新築建売住宅で２００
０万円から２５００万円程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際に発生した取引事例に基づいて試算された実証的な価格である。これに対し、収益価格は土地所有者が
有効活用の一環としてアパート経営する場合が多く、投資する金額に見合う賃料が得られず、収益価格は低位にしか試
算されなかった。対象地は居住の快適性・利便性を重視した住宅地域であるため、市場性を反映した比準価格を中心に
、収益価格を参酌し、更に代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　愛川 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 74,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[117.6]

[102.0]
100

64,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界的な金融引き締め等が続く中、海外景気
の下振れが景気を下押しするリスクとなって
いる。物価上昇、供給面での制約等に十分注
意する必要がある

交通利便性に劣る地域で、町外への通勤には
厳しい地域である。この地域は町の中心部ま
で近く、一応の生活利便性はあり、地域要因
の変動はない。

地域における標準的な画地であり、特段の個
別的要因の変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.7
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  -6.6
その他　　　　　  +6.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

愛川 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１０８ -22	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.7m町道、中間画地		１中専 (60,188)
b	１０５１１０３ -59	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	長方形	南東4m町道、中間画地		準工 (60,160)
c	１０５１１１１Ｄ -17	愛甲郡愛川町		更地	（　）	不整形	南西4.3m町道、中間画地		１中専建築協定 (60,172)
d	１０５１１０１Ｄ -202	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	不整形	北西3m町道、中間画地		１中専 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,723	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,270	100 [ 98.7]	65,117	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	66,400
b	(　 ) 70,423	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	68,372	100 [ 105.1]	65,054		66,400
c	(　 ) 56,562	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	65,846	100 [ 103.3]	63,742		65,000
d	(　 ) 54,167	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	59,986	100 [ 97.4]	61,587		62,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.4	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.3	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,200 円／㎡]

愛川 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,726,767	317,052	1,409,715	1,308,080	101,635	（　0.9692） 98,505	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,010,306 円　　　　（　 17,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

愛川 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	Ｗ2	114.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	192 ％	117 ㎡	8.3 m x 14.0 m	前面道路：町道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約５７㎡２ＬＤＫ、ファミリータイプ２戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	57.00	100.0	57.00	1,271	72,447	1.0	72,447
							1.0	72,447
2～	居宅	57.00	100.0	57.00	1,290	73,530	1.0	73,530
							1.0	73,530
～

～

～

計		114.00	100.0	114.00		145,977		145,977
								145,977

⑨年額支払賃料	145,977 円　×　12ヶ月　＝　 1,751,724 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,751,724 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 96,345 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,655,379 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	145,977 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,379 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 145,977 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 70,009 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,726,767 円　　　　（　 14,759 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１０８Ｔ　　　　-56	1,353 ( 1,297)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	1,424	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,346 円/㎡　月額支払賃料（　 1,290 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１１０３Ｔ　　　　-50	1,109 ( 1,109)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,143
c	１０５１１０３Ｔ　　　　-49	1,219 ( 1,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,220

愛川 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,000 円	16,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	52,552 円	1,751,724　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 132,800 円	16,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	16,600 円	16,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,600 円	16,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 317,052 円　（　　　　　　 2,710 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,600,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,308,080 円（　　　　　 11,180 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,726,767 円
②総費用	317,052 円
③純収益　①－②	1,409,715 円
④建物等に帰属する純収益	1,308,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	101,635 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	98,505 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 842 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,010,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,200 円／㎡）