鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

真鶴 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０６Ｄ -67	足柄下郡真鶴町		更地	（　）	長方形	南東6.8m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１０５１２０４Ｄ -17	足柄下郡真鶴町		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m町道、西6m、角地		（都） (60,100)
c	１０５１２０２Ｄ -5	足柄下郡真鶴町		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5m、中間画地		（都）地区計画等 (50,100)
d	１０５１２０２Ｄ -16	足柄下郡湯河原町		更地	（　）	不整形	南東4m町道、南西3.8m、二方路		（都）近商 (90,200)
e	１０５１２１０ -17	足柄下郡湯河原町		更地	（　）	不整形	南6m町道、中間画地		（都）商業 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,276	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	63,840	100 [ 100.9]	63,271	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	63,900
b	(　 ) 48,358	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,633	100 [ 93.7]	50,836		51,300
c	(　 ) 57,971	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,565	100 [ 95.0]	60,595		61,200
d	(　 ) 51,722	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,308	100 [ 86.6]	59,247		59,800
e	(　 ) 62,645	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,956	100 [ 103.9]	59,630		60,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,300 円／㎡]

真鶴 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,017,496	527,368	2,490,128	2,235,900	254,228	（　0.9439） 239,966	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,999,292 円　　　　（　 37,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

真鶴 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	88.00	Ｓ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商津波災害警戒区域	80 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	16.4 m x 9.5 m	前面道路：県道　 8.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は一括賃貸、２階以上は２ＤＫタイプ、専有面積は４０㎡、総戸数２戸

⑦有効率　 95.5 ％
の理由

同種の建物における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	88.00	100.0	88.00	1,761	154,968	6.0	929,808
							0.0	0
2～ 2	居宅	88.00	90.9	80.00	1,409	112,720	1.0	112,720
							1.0	112,720
～

～

～

計		176.00	95.5	168.00		267,688		1,042,528
								112,720

⑨年額支払賃料	267,688 円　×　12ヶ月　＝　 3,212,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,212,256 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 256,980 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,955,276 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,042,528 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,591 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 112,720 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 52,629 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,017,496 円　　　　（　 22,860 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２１０Ｔ　　　　-25	1,516 ( 1,473)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,784	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,770 円/㎡　月額支払賃料（　 1,761 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２１０Ｔ　　　　-22	1,836 ( 1,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,774
c	１０５１２０２Ｔ　　　　　　-56	2,504 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,751

真鶴 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	145,000 円	29,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	96,368 円	3,212,256　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 203,000 円	29,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 527,368 円　（　　　　　　 3,995 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9439

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0771	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0790 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,235,900 円（　　　　　 16,939 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,017,496 円
②総費用	527,368 円
③純収益　①－②	2,490,128 円
④建物等に帰属する純収益	2,235,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	254,228 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	239,966 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,818 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,999,292 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
真鶴 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

真鶴 5-1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　伊東　良平

TEL.

鑑定評価額

7,660,000 円

１㎡当たりの価格

58,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足柄下郡真鶴町真鶴字宿６１２番１				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）津波災害警戒区域
	台形 2:1	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店等が多い県道沿いの商業地域	南西8.7m県道、南東側道	水道	真鶴 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.4 ｍ、奥行　約　　 9.5 ｍ、規模　　 132 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．７ｍ県道

交通

施設

真鶴駅東方

1.0km

法令

規制

（都）近商
(80,200)
津波災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ真鶴駅から真鶴漁港に至る、日用品店舗と観光集客店舗が混在した、店舗併用住宅の多い商業地域であり、
一部に一般住宅も見られる。地域の商況から、今後は住宅地域への移行が進むと考えられる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 60,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小田原市南西部から足柄下郡各町の商業地域の範囲と考えられ、主たる需要者は、観光客向けの小売店
又は飲食店の出店を意図した個人事業主又は小規模事業者と考えられる。観光客の来場は回復しつつあるものの、将来
の商業収益の見込みが不安定なため、店舗用地としての需要は弱い。住宅用地としての利便性に問題はないため、今後
は周辺の住宅地域の価格水準に均衡すると考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似した店舗用地の取得または利便性の良い住宅用地の取得事例から求めており、規範性
が高い。地域では商業店舗の建設に見合った賃料を収受することが困難なため、自用ではなく他者への賃貸を想定した
収益価格は低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地と
の比較検討を踏まえ、表記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　湯河原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 106,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[183.3]

[101.0]
100

57,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光需要の減退から真鶴町の商況はコロナ前
まで回復しておらず、商業地の地価は下落傾
向が続いている。

新規の商業施設建設や住宅建設なども見られ
ず、地域の特性に大きな変化は見られない。

特に変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

真鶴 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０２Ｄ -29	足柄下郡真鶴町		建付地	（　）	長方形	南4m町道、西2m、角地		（都）近商 (80,200)
b	１０５１２０６Ｄ -32	足柄下郡真鶴町		建付地	（　）	長方形	南東4.5m町道、中間画地		（都）準工津波災害警戒区域 (60,200)
c	１０５１２０４Ｄ -52	足柄下郡真鶴町		更地	（　）	不整形	南西4m町道、南東1.5m、角地		１中専 (60,160)
d	１０５１２０２Ｄ -1	足柄下郡真鶴町		建付地	（　）	長方形	南西3.6m町道、北西2.8m、角地		（都）１住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,017	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	50,621	100 [ 93.1]	54,373	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	54,900
b	(　 ) 53,125	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	51,823	100 [ 89.4]	57,968		58,500
c	(　 ) 76,087	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.8]	73,200	100 [ 92.1]	79,479		80,300
d	(　 ) 76,957	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	70,911	100 [ 106.6]	66,521		67,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,000 円／㎡]

真鶴 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,909,735	510,664	2,399,071	2,174,220	224,851	（　0.9439） 212,237	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,421,604 円　　　　（　 33,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

真鶴 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	88.00	Ｓ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商津波災害警戒区域	80 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	16.4 m x 9.5 m	前面道路：県道　 8.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は一括賃貸、２階は１ＤＫタイプ（賃貸面積：３７㎡）２戸を想定する。

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

側道からの出入口の確保と共用廊下の確保。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	88.00	85.2	75.00	1,928	144,600	6.0	867,600
							1.0	144,600
2～ 2	住宅	88.00	90.9	80.00	1,285	102,800	1.0	102,800
							1.0	102,800
～

～

～

計		176.00	88.1	155.00		247,400		970,400
								247,400

⑨年額支払賃料	247,400 円　×　12ヶ月　＝　 2,968,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 155.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,500 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 60,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,968,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 60,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 243,504 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,785,296 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	970,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,928 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 247,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 115,511 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,909,735 円　　　　（　 22,043 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２０２Ｔ　　　　　　-49	2,002 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [160.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,317	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,340 円/㎡　月額支払賃料（　 1,285 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１２０２Ｔ　　　　　　-51	926 ( 926)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,158
c	１０５１２０２ＴＤ　　　　-5	1,313 ( 1,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,545

真鶴 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,000 円	28,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	90,864 円	3,028,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 197,400 円	28,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,200 円	28,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,200 円	28,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 510,664 円　（　　　　　　 3,869 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9439

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0771	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0790 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,174,220 円（　　　　　 16,471 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,909,735 円
②総費用	510,664 円
③純収益　①－②	2,399,071 円
④建物等に帰属する純収益	2,174,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	224,851 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	212,237 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,608 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,421,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,500 円／㎡）