鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

箱根 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０５ -29	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	ほぼ台形	東9.7m県道、中間画地		（都）１住居特別用途地区国立公（普通） (70,200)
b	１０５１２０６ -13	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	長方形	西7.5m国道、北4m、角地		（都）商業国立公（２種）土砂災害警戒区域 (40,160)
c	１０５１２０６Ｄ -56	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10.5m国道、中間画地		（都）商業国立公（２種） (40,160)
d	１０５１２０６Ｄ -46	足柄下郡箱根町		更地	（　）	長方形	南西8m国道、中間画地		（都）近商国立公（普通）土砂災害警戒区域 (90,300)
e	１０５１２０３Ｄ -47	足柄下郡湯河原町		建付地	（　）	長方形	北東12m県道、中間画地		（都）商業土砂災害警戒区域 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 103,004	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,519	100 [ 95.8]	108,057	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 363,219	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 154.5]	236,974	100 [ 115.6]	204,995		205,000
c	(　 ) 106,318	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	106,743	100 [ 91.7]	116,405		116,000
d	(　 ) 51,800	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,904	100 [ 76.3]	68,026		68,000
e	(　 ) 88,832	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	88,832	100 [ 92.3]	96,243		96,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +54.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +11.5	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

箱根 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,292,963	1,024,686	5,268,277	3,816,450	1,451,827	（　0.9439） 1,370,380	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	28,549,583 円　　　　（　 61,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

箱根 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防土砂災害警戒区域	40 ％	300 ％	160 ％	467 ㎡	9.3 m x 53.0 m	前面道路：国道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域周辺の賃貸動向等を勘案し、１階をフロアー貸しの店舗、上階の居宅はファミリー向け（約４５㎡）各階２戸と想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

内階段等の配置を勘案して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	85.0	85.00	3,030	257,550	6.0	1,545,300
							0.0	0
2～ 3	居宅	100.00	90.0	90.00	1,660	149,400	1.0	149,400
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	88.3	265.00		556,350		1,844,100
								0

⑨年額支払賃料	556,350 円　×　12ヶ月　＝　 6,676,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,676,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 400,572 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,275,628 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,844,100 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,335 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,292,963 円　　　　（　 13,475 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２０４Ｔ　　　　-24	3,458 ( 3,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [103.0]	3,213	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,045 円/㎡　月額支払賃料（　 3,030 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２１０Ｔ　　　　-24	2,646 ( 2,639)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	2,908
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

箱根 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	247,500 円	49,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	200,286 円	6,676,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 391,000 円	49,500,000　×　　 50.0 ％　×　 15.80 /1000
④損害保険料	49,500 円	49,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,500 円	49,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,024,686 円　（　　　　　　 2,194 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9439

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,500,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0771	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0790 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,816,450 円（　　　　　 8,172 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,292,963 円
②総費用	1,024,686 円
③純収益　①－②	5,268,277 円
④建物等に帰属する純収益	3,816,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,451,827 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,370,380 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,934 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,549,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
箱根 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

箱根 5-1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　下村　太

TEL.

鑑定評価額

47,600,000 円

１㎡当たりの価格

102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	80,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足柄下郡箱根町箱根字小田原町７１番１				②地積　(㎡)	467 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,300) 準防国立公(２種) （その他）土砂災害警戒区域 (40,160)
	1:6	店舗兼住宅Ｗ2	小規模飲食店等が建ち並ぶ観光地の路線商業地域	北西14m国道	水道、下水	小涌谷 10.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.3 ｍ、奥行　約　　 53.0 ｍ、規模　　 467 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ国道

交通

施設

小涌谷駅南西方

10.0km

法令

規制

（都）商業
(40,160)
準防国立公(２種)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店、土産物店等が建ち並ぶ観光地の路線商業地域である。将来も概ね現状のまま推移するものと予測される
。新型コロナの行動制限緩和や円安の影響が地価の上昇圧力となっている。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 106,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね箱根町及びその周辺市町の観光地の商業地域である。主な需要者は、観光地で店舗経営を目的とす
る中小企業や中小事業者が中心であるが、規模の大きい画地は全国展開する法人や不動産開発業者等も考えられる。日
本を代表する観光地でポテンシャルは高く、基本的に需要は堅調である。新型コロナによる行動制限も緩和され観光客
数は回復しつつある。供給が少ないため取引件数も少なく、取引の中心となる価格水準を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、箱根町内から多くの取引事例を収集し規範性の高い事例を重視して試算されており信頼性は高い。近隣地
域及びその周辺は、自用の店舗が中心で賃貸物件は少なく、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため
収益価格は低位に試算された。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、収益
価格を比較考量の上、単価と総額との関連にも留意して、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナによる厳しい状況が徐々
に緩和されつつあるものの、弱さがみられる
。県西部の不動産市況は弱含みに推移してい
る。

飲食店や土産物店等が建ち並ぶ観光地の路線
商業地域である。地価は堅調に推移している
が、新型コロナによる先行きの不透明感が残
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

箱根 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０６Ｄ -56	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10.5m国道、中間画地		（都）商業特別用途地区自然公園法 (40,160)
b	１０５１２０５ -29	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	ほぼ台形	東9.7m県道、中間画地		（都）１住居特別用途地区国立公（普通） (70,200)
c	１０５１２０６Ｄ -46	足柄下郡箱根町		更地	（　）	長方形	南西8m国道、中間画地		（都）近商自然公園法普地域 (90,300)
d	１０５１２０９Ｄ -36	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	不整形	北西8m国道、中間画地		（都）商業自公法普通地域 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 106,318	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	109,720	100 [ 94.1]	116,599	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 103,004	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	105,085	100 [ 101.6]	103,430		103,000
c	(　 ) 51,800	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	53,717	100 [ 80.3]	66,895		66,900
d	(　 ) 45,650	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	51,585	100 [ 83.7]	61,631		61,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +22.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

箱根 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,989,149	990,907	4,998,242	3,747,060	1,251,182	（　0.9439） 1,180,991	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	24,603,979 円　　　　（　 52,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

箱根 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防土砂災害警戒区域	40 ％	300 ％	160 ％	467 ㎡	9.3 m x 53.0 m	前面道路：国道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２～３Ｆ共同住宅（４５㎡／戸×４戸）

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

近隣地域における標準的な有効率を採用した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	85.0	85.00	3,025	257,125	6.0	1,542,750
							0.0	0
2～ 3	居宅	100.00	90.0	90.00	1,513	136,170	1.0	136,170
							1.0	136,170
～

～

～

計		300.00	88.3	265.00		529,465		1,815,090
								272,340

⑨年額支払賃料	529,465 円　×　12ヶ月　＝　 6,353,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,353,580 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 508,286 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,845,294 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,815,090 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,699 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 272,340 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 127,156 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,989,149 円　　　　（　 12,825 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２０６Ｔ　　　　-46	2,500 ( 2,426)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,971	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,040 円/㎡　月額支払賃料（　 3,025 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２０６Ｔ　　　　-47	2,646 ( 2,639)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,113
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

箱根 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	243,000 円	48,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	190,607 円	6,353,580　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 383,900 円	48,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.80 /1000
④損害保険料	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 990,907 円　（　　　　　　 2,122 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9439

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,600,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0771	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0790 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,747,060 円（　　　　　 8,024 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,989,149 円
②総費用	990,907 円
③純収益　①－②	4,998,242 円
④建物等に帰属する純収益	3,747,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,251,182 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,180,991 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,529 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,603,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,700 円／㎡）