別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 箱根 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箱根 -1 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　下村　太   TEL.

鑑定評価額 8,920,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足柄下郡箱根町宮城野字井戸久保１４８８番２４ ②地積 　(㎡) 485   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (30,50) 国立公(２種) （その他） 特別用途地区 (20,40) 台形 1:2 住宅 Ｗ1 中規模別荘が建ち並 ぶ環境の良い別荘地 域 北西7m町道 水道、下水 強羅 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       485 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 強羅駅北方 3.1km 法令 規制 （都） １低専 (20,40) 国立公(２種) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模別荘が建ち並ぶ別荘地域である。格別の変動要因は認められず、将来も概ね現状のまま推移するものと予 測される。新型コロナの行動制限緩和や円安による海外からの需要が見込まれ地価は堅調に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね箱根町及びその周辺市町の別荘住宅地域と判定した。主な需要者は、別荘、保養所として利用する ことを目的とする個人や法人である。新型コロナの行動制限も緩和され国内観光客を中心に観光客数は回復傾向である 。また、昨年に比べ円安傾向であり海外からの需要も期待される。日本を代表する観光地であり別荘地の需要は底堅い 。需要の中心となる価格帯は、５００㎡程度の土地で１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近隣地域の存する宮城野のほか仙石原から多くの取引事例を収集し、規範性の高い取引事例を重視して試 算されており信頼性は高い。近隣地域及びその周辺は大規模に分譲された別荘地域である。自用の別荘が中心で賃貸物 件の需要は殆ど見込めないため、収益還元法の適用は断念した。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求 められた比準価格を採用し、単価と総額の関連にも留意し、標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。県西部の 不動産市況は依然弱含みではあるが、地価の 下落率は縮小傾向で推移している。 中規模別荘が建ち並ぶ環境の良い別荘地域で ある。格別の地域要因の変動は認められない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％