鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松田 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０７ -19	足柄上郡松田町		更地	（　）	ほぼ整形	北西6m町道、南西6m、南東4m、三方路		１中専 (70,200)
b	１０５１２０１Ｄ -25	足柄上郡大井町		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m町道、中間画地		１住居 (60,160)
c	１０５１２０７Ｄ -18	足柄上郡大井町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m町道、中間画地		１中専 (60,200)
d	１０５１２０４Ｄ -21	足柄上郡大井町		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m町道、北4.5m、角地		１中専地区計画等 (70,200)
e	１０５１２０４Ｄ -26	足柄上郡大井町		更地	（　）	長方形	西6m町道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,465	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	92,631	100 [ 101.6]	91,172	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	92,100
b	(　 ) 61,640	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	60,358	100 [ 84.2]	71,684		72,400
c	(　 ) 91,823	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	89,641	100 [ 85.8]	104,477		106,000
d	(　 ) 75,695	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	71,947	100 [ 77.7]	92,596		93,500
e	(　 ) 79,787	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	77,259	100 [ 78.8]	98,044		99,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,600 円／㎡]

松田 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,591,006	437,928	2,153,078	1,788,000	365,078	（　0.9715） 354,673	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,389,021 円　　　　（　 46,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松田 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.60	ＬＳ2	165.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防地区計画等	70 ％	200 ％	160 ％	160 ㎡	14.7 m x 10.0 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ、約４１㎡／戸、４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	82.80	100.0	82.80	1,268	104,990	1.0	104,990
							1.0	104,990
2～ 2	居宅	82.80	100.0	82.80	1,294	107,143	1.0	107,143
							1.0	107,143
～

～

～

計		165.60	100.0	165.60		212,133		212,133
								212,133

⑨年額支払賃料	212,133 円　×　12ヶ月　＝　 2,545,596 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,545,596 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 130,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,486,716 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	212,133 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,015 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 212,133 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 102,275 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,591,006 円　　　　（　 16,194 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２０９Ｔ　　　　-22	937 ( 937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 89.0]	100 [ 98.0]	1,343	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,350 円/㎡　月額支払賃料（　 1,294 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１２０９Ｔ　　　　-21	1,040 ( 1,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	1,357
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松田 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,000 円	24,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	78,528 円	2,617,596　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,000 円	24,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 437,928 円　（　　　　　　 2,737 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 165.60 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,788,000 円（　　　　　 11,175 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,591,006 円
②総費用	437,928 円
③純収益　①－②	2,153,078 円
④建物等に帰属する純収益	1,788,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	365,078 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	354,673 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,217 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,389,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
松田 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松田 -2

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　杉本　隆司

TEL.

鑑定評価額

14,400,000 円

１㎡当たりの価格

89,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足柄上郡松田町松田惣領字下原１０番２１				②地積　(㎡)	160 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）地区計画等 (70,160)
	1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	北東4m町道	水道、下水	新松田 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.7 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ町道

交通

施設

新松田駅南方

1.1km

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

松田町南部で大井町に隣接する幹線道路背後の区画整然とした住宅地域であるが、格別の変動要因はなく今後と
も比較的良好な住環境を維持するものと予測する。土地取引は少なく地価は弱含み傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 94,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田急小田原線、御殿場線沿線の概ね大井、松田、開成各町の住宅地域である。需要者の中心は周辺市町
の一次取得者で、都心への通勤限界地であることから他地域からの転入者は少ない。市場での需給動向は、松田町の地
形的な制約から可住地域が狭いため需給ともにやや弱く、地価は下落傾向を示している。市場で中心となる価格帯は標
準的な土地で１０００万円台、新築の戸建住宅で２５００万円程度を中心に取引が行われている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路背後の区画整然とした住宅地域で、一般住宅の外、アパート等の収益物件も混在しているが、収益性よりも居
住の快適性が重視される地域のため収益価格は相対的に説得力が劣り、また土地価格に見合う賃料水準が形成されてい
ないため低位に試算された。従って自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収
益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松田 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 102,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[112.4]

[101.0]
100

89,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地形的な制約から宅地供給は少なく、大井町
、開成町での宅地供給も影響し需給は弱含み
であり、駅近物件を除き地価は依然下落傾向
を示している。

県道背後の最寄駅からほぼ徒歩圏内の住宅地
域であるが、地縁的選好性等から地価は弱含
みで下落傾向が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  +5.3
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

松田 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０１ -31	足柄上郡開成町		更地	（　）	ほぼ台形	南西4.5m町道、中間画地		１中専 (50,150)
b	１０５１２０１ -13	足柄上郡開成町		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4.5m町道、中間画地		１住居 (70,180)
c	１０５１２０４ -9	足柄上郡開成町		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m町道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
d	１０５１２１２ -7	足柄上郡大井町		更地	（　）	長方形	東6m町道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,651	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	79,613	100 [ 94.8]	83,980	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	84,800
b	(　 ) 86,356	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	85,159	100 [ 93.4]	91,177		92,100
c	(　 ) 96,490	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	95,057	100 [ 104.9]	90,617		91,500
d	(　 ) 90,523	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	89,179	100 [ 91.0]	97,999		99,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,200 円／㎡]

松田 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,646,880	450,029	2,196,851	1,847,600	349,251	（　0.9715） 339,297	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,068,688 円　　　　（　 44,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松田 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.60	ＬＳ2	165.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防地区計画等	70 ％	200 ％	160 ％	160 ㎡	14.7 m x 10.0 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅で、間取は２ＤＫ、平均専有面積４１㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	82.80	100.0	82.80	1,265	104,742	1.0	104,742
							1.0	104,742
1～ 1	住宅	82.80	100.0	82.80	1,291	106,895	1.0	106,895
							1.0	106,895
～

～

～

計		165.60	100.0	165.60		211,637		211,637
								211,637

⑨年額支払賃料	211,637 円　×　12ヶ月　＝　 2,539,644 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されるので計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,539,644 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 105,906 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,541,738 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	211,637 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,032 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 211,637 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 103,110 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,646,880 円　　　　（　 16,543 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２０７Ｔ　　　　-38	1,468 ( 1,467)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	1,456	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,347 円/㎡　月額支払賃料（　 1,291 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１２０７Ｔ　　　　-39	969 ( 968)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	1,041
c	１０５１２０７Ｔ　　　　-40	1,403 ( 1,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,311

松田 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,000 円	24,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	79,429 円	2,647,644　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 173,600 円	24,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 450,029 円　（　　　　　　 2,813 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 165.60 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,847,600 円（　　　　　 11,548 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,646,880 円
②総費用	450,029 円
③純収益　①－②	2,196,851 円
④建物等に帰属する純収益	1,847,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	349,251 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	339,297 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,121 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,068,688 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,200 円／㎡）