別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 神奈川大井 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神奈川大井 -3 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮代　亮二   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足柄上郡大井町西大井字稲荷宮２７８番１ ②地積 　(㎡) 433   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と農地が混 在する既成住宅地域 南西5.5m町道 水道、下水 栢山 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南   150 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       433 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ町道 交通 施設 栢山駅北東方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市町境周辺の市街化調整区域に存する農家住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現状を維持していく ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大井町及び周辺市町の市街化調整区域内に存する住宅地域である。主たる需要者は、大井町及び隣接市 町に居住する一次取得者等が想定される。農家住宅を主とする市街化調整区域に存し、供給・需要ともに著しく限定さ れており、取引件数が乏しいことから、取引価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の取引事例を適切に選択して試算した。対象標準地は、農家住宅を中心とした住 宅地域に存しており、賃貸アパートは見受けられず、賃貸市場は未成熟である。対象標準地の主たる需要者層は、居住 の快適性等を重視する個人等であることから、市場性を的確に反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも 留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小田原 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100 37,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町人口は微増傾向が持続するも、区画整理等 に伴う新規の宅地供給による供給過剰感、鉄 道利便性の低さ等を反映し、地価は緩やかな 下落基調にある。 市街化調整区域に存する農家住宅地域である ことに加え、周辺に大規模小売店舗等も見ら れず、居住の利便性に劣り、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％