鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神奈川大井 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２１２ -13	足柄上郡大井町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m町道、南西4.8m、北東2.7m、三方路		１中専 (70,194)
b	１０５１２１２ -14	足柄上郡大井町		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東4.5m町道、中間画地		２低専 (60,180)
c	１０５１２１２Ｄ -87	足柄上郡大井町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.2m町道、中間画地		１中専 (60,200)
d	１０５１２０４ -40	足柄上郡大井町		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m町道、南5m、角地		２中専 (70,200)
e	１０５１２１２Ｄ -89	足柄上郡大井町		更地	（　）	長方形	北6m町道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,528	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	81,492	100 [ 104.5]	77,983	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	78,000
b	(　 ) 59,198	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,843	100 [ 80.0]	73,554		73,600
c	(　 ) 74,122	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	72,874	100 [ 98.0]	74,361		74,400
d	(　 ) 87,465	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	84,408	100 [ 108.2]	78,011		78,000
e	(　 ) 75,332	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	74,880	100 [ 99.8]	75,030		75,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,100 円／㎡]

神奈川大井 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,975,266	501,878	2,473,388	2,135,670	337,718	（　0.9715） 328,093	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,835,271 円　　　　（　 41,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神奈川大井 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.80	ＬＳ2	185.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	160 ％	166 ㎡	11.6 m x 15.0 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ居宅約４６㎡、４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	92.90	100.0	92.90	1,382	128,388	1.0	128,388
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	92.90	100.0	92.90	1,425	132,383	1.0	132,383
							0.0	0
～

～

～

計		185.80	100.0	185.80		260,771		260,771
								0

⑨年額支払賃料	260,771 円　×　12ヶ月　＝　 3,129,252 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,129,252 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 156,463 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,972,789 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	260,771 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,477 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,975,266 円　　　　（　 17,923 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２１２Ｔ　　　　-29	1,252 ( 1,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,420	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,426 円/㎡　月額支払賃料（　 1,425 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１２１２Ｔ　　　　-28	988 ( 988)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,470
c	１０５１２１２Ｔ　　　　-32	969 ( 968)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,459

神奈川大井 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,500 円	27,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	93,878 円	3,129,252　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 193,900 円	27,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 501,878 円　（　　　　　　 3,023 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,700,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 185.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0771	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0790 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,135,670 円（　　　　　 12,865 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,975,266 円
②総費用	501,878 円
③純収益　①－②	2,473,388 円
④建物等に帰属する純収益	2,135,670 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	337,718 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	328,093 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,976 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,835,271 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
神奈川大井 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神奈川大井 -1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　小泉　正義

TEL.

鑑定評価額

12,300,000 円

１㎡当たりの価格

74,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足柄上郡大井町金子字市場１５５番４				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1.2	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が多い国道背後の住宅地域	北4m町道	水道、下水	相模金子 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 166 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４ｍ町
道

交通

施設

相模金子駅北東方

360m

法令

規制

１中専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅のほかアパート等が混在する国道背後の住宅地域。店舗等利便性は比較的よいが、最寄駅利便性の点か
ら需要はやや弱含みである。付近の区画整理事業が完了、販売物件も減少し供給過剰感は解消傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大井町のほか隣接の松田町、小田原市郊外を含むＪＲ御殿場線を最寄りとする住宅地域の圏域。主たる需
要者は町内および隣接市町居住の一次取得者であり、御殿場線の利便性の点から圏外からの転入は少ない。人口は宅地
開発の影響で近年微増傾向にあるが、利便性等から需要はやや弱含みである。取引中心は土地が４０坪程度で８００万
～１５００万円程度、新築戸建が２５００万～３０００万円程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は最寄駅に近く、付近国道沿いは商業施設も建ち並び、周辺では共同住宅もみられるが、駅性格等の点から賃
料水準は高くなく収益価格は低位に求められた。比準価格は対象地所在の金子を中心に、接近性や規模の類似性等に留
意し選択して試算され規範性は高いと判断した。自用目的の取引が中心で居住の快適性が重視される地域特性から、比
準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神奈川大井 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 73,800 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[ 98.5]

[100.0]
100

74,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町内人口は近年、住宅地開発の影響で増加傾
向にあるが、御殿場線の利便性に劣る点等か
ら、需要はやや弱含みの傾向にある。

最寄駅徒歩圏の既成住宅地域。周辺の土地区
画整理事業が完了、物件販売が進み住宅地の
供給過剰感は解消されつつあるとみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.3
交通・接近　　　  -7.4
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

神奈川大井 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２０４ -40	足柄上郡大井町		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m町道、南5m、角地		２中専 (70,200)
b	１０５１２０７Ｄ -17	足柄上郡大井町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m町道、南西4m、角地		１中専 (70,200)
c	１０５１２０７Ｄ -19	足柄上郡大井町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m町道、中間画地		１中専 (60,180)
d	１０５１２１２ -13	足柄上郡大井町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m町道、南西4.8m、北東2.7m、三方路		１中専 (70,194)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,465	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	83,596	100 [ 107.3]	77,909	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,900
b	(　 ) 63,694	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	60,571	100 [ 103.1]	58,750		58,800
c	(　 ) 69,570	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	68,123	100 [ 104.7]	65,065		65,100
d	(　 ) 84,528	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	81,492	100 [ 103.1]	79,042		79,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +2.5
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 +2.5
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +2.5
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,300 円／㎡]

神奈川大井 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,858,027	493,310	2,364,717	2,041,300	323,417	（　0.9715） 314,200	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,545,833 円　　　　（　 39,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神奈川大井 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.20	ＬＳ2	182.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	160 ％	166 ㎡	11.6 m x 15.0 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４５㎡、総戸数４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	91.30	100.0	91.30	1,258	114,855	1.0	114,855
							1.0	114,855
2～ 2	居宅	91.30	100.0	91.30	1,284	117,229	1.0	117,229
							1.0	117,229
～

～

～

計		182.60	100.0	182.60		232,084		232,084
								232,084

⑨年額支払賃料	232,084 円　×　12ヶ月　＝　 2,785,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 182.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,785,008 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 114,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,742,728 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	232,084 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,228 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 232,084 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 113,071 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,858,027 円　　　　（　 17,217 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２１２Ｔ　　　　-28	988 ( 988)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,120	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,339 円/㎡　月額支払賃料（　 1,284 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１２０７Ｔ　　　　-38	1,468 ( 1,467)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	1,565
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神奈川大井 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	137,000 円	27,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	85,710 円	2,857,008　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 191,800 円	27,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	27,400 円	27,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,400 円	27,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 493,310 円　（　　　　　　 2,972 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 182.60 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,041,300 円（　　　　　 12,297 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,858,027 円
②総費用	493,310 円
③純収益　①－②	2,364,717 円
④建物等に帰属する純収益	2,041,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	323,417 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	314,200 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,893 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,545,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,400 円／㎡）