鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神奈川二宮 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２１２Ｄ -20	小田原市		更地	（　）	ほぼ台形	東17.9m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
b	１０５１２１１Ｄ -32	中郡大磯町		建付地	（　）	不整形	北西15m国道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)
c	１０５１２０１Ｄ -1	小田原市		更地	（　）	ほぼ台形	北東10m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	１０５１２１４ -18	小田原市		貸家建付地	（　）	不整形	西12m国道、南4m、準角地		商業高度4種最高31m (100,400)
e	１０５１２０４Ｄ -11	小田原市		更地	（　）	ほぼ整形	東5.6m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,742	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	151,062	100 [ 85.7]	176,268	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	180,000
b	(　 ) 114,527	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.1]	151,584	100 [ 82.5]	183,738		187,000
c	(　 ) 149,346	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	148,151	100 [ 79.5]	186,353		190,000
d	(　 ) 247,441	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	257,751	100 [ 139.0]	185,432		189,000
e	(　 ) 190,129	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	188,798	100 [ 104.6]	180,495		184,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -24.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +33.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.1	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 186,000 円／㎡]

神奈川二宮 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,682,219	3,605,708	16,076,511	12,875,700	3,200,811	（　0.9439） 3,021,246	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	62,942,625 円　　　　（　 140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神奈川二宮 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	450 ㎡	19.0 m x 24.0 m	前面道路：町道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～３階：事務所（部分貸し、平均専用面積９０㎡）

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	85.0	255.00	2,639	672,945	5.0	3,364,725
							0.0	0
2～ 2	事務所	300.00	90.0	270.00	2,111	569,970	3.0	1,709,910
							0.0	0
3～ 3	事務所	300.00	90.0	270.00	1,979	534,330	3.0	1,602,990
							0.0	0
～

～

計		900.00	88.3	795.00		1,777,245		6,677,625
								0

⑨年額支払賃料	1,777,245 円　×　12ヶ月　＝　 21,326,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 795.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,326,940 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,706,155 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,620,785 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,677,625 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,434 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,682,219 円　　　　（　 43,738 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２１４Ｔ　　　　-60	2,568 ( 2,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,521	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,650 円/㎡　月額支払賃料（　 2,639 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２１４Ｔ　　　　-61	3,044 ( 3,036)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,853
c	１０５１２０８Ｔ　　　　-20	2,169 ( 2,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,570

神奈川二宮 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	835,000 円	167,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	639,808 円	21,326,940　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 627,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,169,000 円	167,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,605,708 円　（　　　　　　 8,013 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9439

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0771	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0790 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,875,700 円（　　　　　 28,613 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,682,219 円
②総費用	3,605,708 円
③純収益　①－②	16,076,511 円
④建物等に帰属する純収益	12,875,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,200,811 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,021,246 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,714 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,942,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 140,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
神奈川二宮 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神奈川二宮 5-1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　柳　彰彦

TEL.

鑑定評価額

79,200,000 円

１㎡当たりの価格

176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中郡二宮町二宮字西浜端１９８番１外				②地積　(㎡)	450 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高20m (90,200)
	1:1.2	店舗Ｓ2	飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域	東（駅前広場）町道、北側道	水道、下水	二宮駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

（駅前広場）町道

交通

施設

二宮駅前広場接面

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

東海道線二宮駅前広場にある店舗である。今後も格別の変動要因はなく、現状を維持してゆくものと想定される
。地価は長期にわたって下落してきたが、現在はほぼ下げ止まりの状況にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 181,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は二宮町の他、周辺市町を含む広域地域に存する駅前商業地域の圏域である。需要者の中心は小売、サ－ビ
ス、飲食業を営む個人、法人事業者である。二宮駅前広場を形成する商業地域とはいえ、店舗の集積がないため、繁華
性は低い。このような状況下、商業地の取引は少なく、立地、画地条件等の相違により取引価格の幅は広く、中心価格
帯は一概には見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象不動産は繁華性、商業集積度の低い二宮駅前商業地域にある店舗である。繁華性が低いため、当該地域では自己利
用目的が取引の中心で、収益目的の取引はほとんど見受けられない。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し
、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    178,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　二宮 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    177,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

神奈川県西部地域においても、地価はようや
く下げ止まりの傾向を強めており、一部地域
においては上昇の兆候が見られる。

東海道線二宮駅前広場にある店舗である。特
段の地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

-0.6 ％

３　試算価格算定内訳

神奈川二宮 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１２１２Ｄ -85	中郡二宮町		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.2m町道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
b	１０５１２０２ -26	小田原市		建付地	（　）	ほぼ台形	南（駅前広場）市道、中間画地		近商高度地区2種土地区画整理 (90,200)
c	１０５１２１１ -18	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m国道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
d	１０５１２０６Ｄ -51	小田原市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 168,539	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	167,528	100 [ 80.1]	209,149	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	213,000
b	(　 ) 194,954	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	216,832	100 [ 104.4]	207,693		212,000
c	(　 ) 119,546	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	119,666	100 [ 85.9]	139,308		142,000
d	(　 ) 103,243	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	108,894	100 [ 93.0]	117,090		119,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -6.9	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -22.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 181,000 円／㎡]

神奈川二宮 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			本件は既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,737,206	3,276,094	14,461,112	11,487,900	2,973,212	（　0.9439） 2,806,415	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	58,466,979 円　　　　（　 130,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神奈川二宮 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	450 ㎡	19.0 m x 24.0 m	前面道路：町道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建て鉄骨造の店舗兼事務所を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

類似不動産の有効率を参考に算出。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	85.0	255.00	2,430	619,650	10.0	6,196,500
							0.0	0
2～ 2	事務所	300.00	85.0	255.00	1,950	497,250	6.0	2,983,500
							0.0	0
3～ 3	事務所	300.00	85.0	255.00	1,950	497,250	6.0	2,983,500
							0.0	0
～

～

計		900.00	85.0	765.00		1,614,150		12,163,500
								0

⑨年額支払賃料	1,614,150 円　×　12ヶ月　＝　 19,369,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 765.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,369,800 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,743,282 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,626,518 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,163,500 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 110,688 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,737,206 円　　　　（　 39,416 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１２１２Ｔ　　　　-37	3,218 ( 3,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,218	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,450 円/㎡　月額支払賃料（　 2,430 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１２１３Ｔ　　　　-24	1,946 ( 1,941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	2,090
c	１０５１２０３Ｔ　　　　-11	1,477 ( 1,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,555

神奈川二宮 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	745,000 円	149,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	581,094 円	19,369,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 609,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,043,000 円	149,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,276,094 円　（　　　　　　 7,280 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9439

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0771	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0790 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,487,900 円（　　　　　 25,529 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,737,206 円
②総費用	3,276,094 円
③純収益　①－②	14,461,112 円
④建物等に帰属する純収益	11,487,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,973,212 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,806,415 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,236 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,466,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,000 円／㎡）