別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 大磯 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大磯 -10 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　中津川　治   TEL.

鑑定評価額 9,430,000 円  １㎡当たりの価格 27,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中郡大磯町黒岩字寺窪５７番２ ②地積 　(㎡) 348   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の周囲に農 地が広がる住宅地域 南6m町道 水道 二宮 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.3 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       348 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 二宮駅北方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅等を主体とする大磯町の北西端部に近い住宅地域で、特段の変化も無く、保守的な地域的特性下にある 。地域内は、現況の地域的特性を当面は維持して行くものと予測されるが、地価は弱含み乃至下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大磯町及び隣接乃至近接市町域の郊外部、市街化調整区域としての法規制下にある農家住宅及び一般住 宅等の存する圏域。需要者の中心は、農家住宅については圏域内の農業経営者乃至開発目的の不動産業者と考えられ、 細分化による一般住宅については圏域内の一次取得者乃至買換えによる取得者と考えられる。市場に供給される住宅は 農家住宅の細分化によるものは４５坪程度が主体で、これらの住宅で㎡当たり３万～７万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大磯町の北西端部に近い山間部の農家住宅地域で、農家住宅を主体として、農地等も多く残るなどの地域的特性下にあ る。地域内は、その変化の兆しの少ない保守的な地域的特性等から、少ないながら見られる取引も自用の住宅等として のものが主体で、収益性に対する期待性は極めて低い。そこで、収益価格の具体的な試算は省略した。よって、求めら れた比準価格を中心として調整を行い、代表標準地の価格との検討結果も踏まえ、鑑定評価額を表記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小田原 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [132.4] [100.0] 100 27,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内住宅地は、中心市街地を中心に相応の需 要が見られるものの、郊外部では需要もやや 弱い。地価は、中心市街地では横這い乃至強 含み傾向にある。 保守的な地域的特性を持つ山間部、市街化調 整区域に位置する住宅地域で、土地利用に特 段の変化は見られない。需要も弱く、地価は 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +28.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％