鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神奈川寒川 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１６Ｄ -616	平塚市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南18.5m区画街路、東9m、北9m、西9m、四方路		準工地区計画等高度地区 (70,200)
b	１０５１０１６Ｄ -762	平塚市		更地	（　）	不整形	北9m市道、西8m、角地		工業 (70,200)
c	１０５１０１６Ｄ -206	厚木市		貸家建付地	（　）	不整形	西16m市道、北5m、南西20m、三方路		工業 (70,200)
d	１０５１００２ -30	厚木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、北8m、角地		準工 (70,200)
e	１０５１０１５ -9	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、南西17m、北西15m、三方路		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 221,318	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	201,198	100 [ 120.8]	166,555	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	168,000
b	(　 ) 158,543	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	163,526	100 [ 120.0]	136,272		138,000
c	(　 ) 100,212	100 [ 100.0]	[ 110.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	116,668	100 [ 105.0]	111,112		112,000
d	(　 ) 125,963	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	124,883	100 [ 105.0]	118,936		120,000
e	(　 ) 174,323	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	164,973	100 [ 97.9]	168,512		170,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 123,000 円／㎡]

神奈川寒川 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,512,932,552	444,394,632	2,068,537,920	1,753,920,000	314,617,920	（　0.9534） 299,956,725	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	6,975,737,791 円　　　　（　 82,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神奈川寒川 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	45,000.00	Ｓ4	160,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度4種最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	85,071 ㎡	221.0 m x 321.0 m	前面道路：町道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ランプウェイを備えた４階建ての倉庫を想定

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

マルチテナントの倉庫として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	倉庫	40,000.00	95.0	38,000.00	1,443	54,834,000	6.0	329,004,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		160,000.00	95.0	152,000.00		219,336,000		1,316,016,000
								0

⑨年額支払賃料	219,336,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,632,032,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 152,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,632,032,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 131,601,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,500,430,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,316,016,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,502,152 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,512,932,552 円　　　　（　 29,539 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００３Ｔ　　　　-19	1,225 ( 1,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,433	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,450 円/㎡　月額支払賃料（　 1,443 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００７Ｔ　　　　-19	1,478 ( 1,433)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,556
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神奈川寒川 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	86,400,000 円	28,800,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,632,032 円	2,632,032,000　×　　　　 0.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,362,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 230,400,000 円	28,800,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,800,000 円	28,800,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,800,000 円	28,800,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 444,394,632 円　（　　　　　　 5,224 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,800,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 160,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 50 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,753,920,000 円（　　　　　 20,617 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,512,932,552 円
②総費用	444,394,632 円
③純収益　①－②	2,068,537,920 円
④建物等に帰属する純収益	1,753,920,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	314,617,920 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	299,956,725 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,526 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,975,737,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
神奈川寒川 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神奈川寒川 9-3

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　橋本　公夫

TEL.

鑑定評価額

9,780,000,000 円

１㎡当たりの価格

115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	85,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高座郡寒川町倉見１６２０番１外				②地積　(㎡)	85,071 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）高度4種最高31m (70,200)
	台形 1:1.5	工場	大規模工場と中小規模工場が混在する工業地域	南10m町道、三方路	水道、ガス、下水	倉見 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 700 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 220.0 ｍ、奥行　約　　 385.0 ｍ、規模　　 85,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ町道

交通

施設

倉見駅南東方

1.0km

法令

規制

工業
(60,200)
高度4種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

大中規模の工場、配送センター等が建ち並ぶ工業地域で、さがみ縦貫道路等のインフラ整備に伴う利便性向上の
効果により地価は今後も上昇傾向にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 82,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、寒川町及び周辺市を含み、県央部の内陸型工業地の存する圏域となる。需要者の中心は、全国展開の工
場並びに流通関係の事業者等である。特に物流拠点としての倉庫並びに物流センター用地の需要は底堅いものがあり、
特に大規模工業地は稀少性が伴うことから旺盛な需要が見られ、地価の上昇が続いている。工業地の取引は、少なく立
地条件、規模、取引動機等により様々で、中心の価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、厚木市等の類似地域に存する工業地に係る取引事例を採用して試算した。一方近隣地域では自用の工場が
殆どであるが、物流センター等に対する需要の高まりから、最新型物流施設としての賃貸を想定して、収益価格を試算
した。物流センター等の賃貸市場は未成熟であるため、市場の実態を十分に反映している比準価格を標準とし収益価格
を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえた上で、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　平塚 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 94,000 円／㎡

[109.6]
100

100
[100.0]

100
[ 90.1]

[101.0]
100

115,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    106,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による停滞した状
況が良くなりつつあるものの、物価上昇等が
懸念される。

さがみ縦貫道等のインフラ整備に伴い、特に
大規模な工業地は、倉庫・流通業務地として
の役割が高まり、地価は上昇傾向で推移して
いる。

特に個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

神奈川寒川 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１０１６Ｄ -135	高座郡寒川町		更地	（　）	ほぼ長方形	西8.1m町道、中間画地		工専高度4種最高31m (60,200)
b	１０５１０１６Ｄ -137	高座郡寒川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m町道、中間画地		工業高度4種最高31m (60,200)
c	１０５１０１２ -34	伊勢原市		更地	（　）	長方形	北西16.5m市道、南東6m、二方路		工専 (70,200)
d	１０５１０１２ -17	厚木市		建付地	（　）	不整形	南東6.5m市道、北東4m、二方路		工専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 118,824	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	129,637	100 [ 105.7]	122,646	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 110,189	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,759	100 [ 101.9]	119,489		121,000
c	(　 ) 108,899	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	109,967	100 [ 100.0]	109,967		111,000
d	(　 ) 103,545	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.8]	117,896	100 [ 95.1]	123,971		125,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.76	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.76	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.97	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.97	画地　　　　 -6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

神奈川寒川 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,695,609,677	312,449,312	1,383,160,365	1,068,630,000	314,530,365	（　0.9534） 299,873,250	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	6,973,796,512 円　　　　（　 82,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神奈川寒川 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	58,000.00	ＲＣ2	116,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度4種最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	85,071 ㎡	221.0 m x 321.0 m	前面道路：町道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制、周辺の土地利用状況等を考慮の上判定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	倉庫	58,000.00	90.0	52,200.00	1,404	73,288,800	5.0	366,444,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		116,000.00	90.0	104,400.00		146,577,600		732,888,000
								0

⑨年額支払賃料	146,577,600 円　×　12ヶ月　＝　 1,758,931,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 104,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,758,931,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 70,357,248 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,688,573,952 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	732,888,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,035,725 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,695,609,677 円　　　　（　 19,932 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１００７Ｔ　　　　-18	1,402 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,402	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,410 円/㎡　月額支払賃料（　 1,404 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１００７Ｔ　　　　-20	1,403 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,417
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神奈川寒川 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	53,700,000 円	17,900,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	17,589,312 円	1,758,931,200　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,160,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 143,200,000 円	17,900,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	17,900,000 円	17,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,900,000 円	17,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 312,449,312 円　（　　　　　　 3,673 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

35 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,900,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 116,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0597	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 50 ％　＋　0.0559 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,068,630,000 円（　　　　　 12,562 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,695,609,677 円
②総費用	312,449,312 円
③純収益　①－②	1,383,160,365 円
④建物等に帰属する純収益	1,068,630,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	314,530,365 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	299,873,250 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,525 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,973,796,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,000 円／㎡）