別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 葉山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葉山 -10 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　田那邉　広明   TEL.

鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦郡葉山町堀内字牛ケ谷１７４０番５ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 風致地区 土砂災害警戒区域 (40,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い高台 の閑静な分譲住宅地 域 西6m町道 水道、下水 逗子 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    75 ｍ、南    35 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 逗子駅南方 3.6km 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い高台の閑静な分譲住宅地域である。傾斜がきつく、また最寄駅まで距離があるなど利便性はやや 劣る。地域要因に特段の変動は認められないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、葉山町内の住宅地域と判断した。主な需要者は、当該圏域及び周辺エリアに居住する１次又は２次取得 者であるが、一部では、豊かな自然環境や広い土地を求めた都心部からの需要も見られる。海への接近性や眺望等が優 れる物件は引き合いが強い一方、供給は限定的であるため、需要が周辺へ広がる動きもみられる。取引の中心価格帯は 、２５０㎡前後の土地で３，０００～４，０００万円、新築戸建で４，５００～５，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が多い高台の閑静な分譲住宅地域である。当地域は最寄駅から遠く、かつ、高台の住宅地であるた め賃貸需要は弱く、収益性が劣るため、収益還元法は非適用とした。取引の中心は自己の居住を目的としたもので、居 住の快適性や利便性が重視され、類似物件との比較において価格が形成されるため、比準価格は説得力が高い。よって 、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　葉山（県） -4              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇 や金融資本市場の変動等の影響に注意が必要 である。町内の地価は、全体的には上昇幅が 拡大している。 一般住宅が多い高台の閑静な分譲住宅地域で あり、地域要因に特段の変動は認められない 。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％ +0.8 ％