別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 葉山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葉山 -9 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　久   TEL.

鑑定評価額 26,500,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦郡葉山町一色字平松１３１６番１５ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 宅地工事規制区域 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南6.2m町道 水道、ガス、下水 逗子 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、６．２ ｍ町道 交通 施設 逗子駅南東方 3.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として熟成しており、特に大きく地域要因が変化する状況になく、今後も現状を維持するものと思 われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は逗子市及び葉山町のＪＲ横須賀線逗子駅及び京急逗子線逗子葉山駅を最寄り駅とする住宅地域で、需要者 は県内周辺地域在住の買替による二次取得者や一次取得者が中心だが、住民や行政による乱開発の規制によって良好な 景観や環境が保たれている地域であることが好感されて都心部等からの転入も多い。市場の中心価格帯は、１５０～２ ００㎡前後の土地で２５００～３５００万円前後。更地を購入して注文住宅の建築を希望する需要者が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄り駅から遠く、アパート需給の少ない地域で、収益を目的とした土地取引も少なく、典型的な需要者は 居住の快適性を指向する自己使用を目的としている。そして、地域特性の類似した規範性の高い取引事例を採用できた ことから、市場参加者の属性と行動を反映した比準価格を採用して、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　葉山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [101.0] 100 [ 86.0] [102.0] 100 155,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 葉山町の人口は少子高齢化による自然減が常 態化して微減傾向で推移するが、都心方面等 からの転入者による転入超過の社会増の年が 多くなっている。 最寄り駅からは遠いが、環境条件の良好な住 宅地域であることが好感され、コロナ禍以降 は需給が逼迫して地価が高騰している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％