別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 葉山 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葉山 -8 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　田那邉　広明   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦郡葉山町上山口字唐木作１４６３番９ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 宅造工事規制区域 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる住宅地 域 北西6m町道 水道 逗子 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 町道　 交通 施設 逗子駅南方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 土砂災害警戒区域 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅まで距離があるなど、利便性が劣る市街化調整区域内に低層の一般住宅、農家住宅等が見られる住宅地域 である。地域要因に特段の変動は認められないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、葉山町、横須賀市及び三浦市内に所在する市街化調整区域内の住宅地域と判断した。主な需要者は、当 該圏域に居住する１次又は２次取得者である。最寄駅から遠く、スーパーやコンビニなどの生活利便施設へのアクセス も劣るエリアが多く、相対的に需要は弱めである。取引が少なく、中心価格帯は見いだしがたいものの、㎡単価では５ ～８万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域にあって利便性等が劣るため、貸家やアパートなどの需要はほとんど見られず、賃貸市場が 未成熟で収益性は見込みがたいため、収益還元法の適用は断念した。取引の中心は自己の居住を目的としたもので、需 要者は居住の快適性や利便性を重視し、取引の意思決定を行う。よって、類似物件との比較により求められた比準価格 は実証的で説得力が高いため、これを採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -55                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [ 55.9] [100.0] 100 75,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇 や金融資本市場の変動等の影響に注意が必要 である。町内の地価は、全体的には上昇幅が 拡大している。 利便性が劣る市街化調整区域内に一般住宅、 農家住宅等が見られる住宅地域であり、地域 要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -43.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％