鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葉山 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０５ -29	三浦郡葉山町		更地	（　）	長方形	北5m町道、西8m、角地		１低専風致地区近郊緑地保全区域 (50,80)
b	１０５０８０７ -4	三浦郡葉山町		建付地	（　）	不整形	西4m私道、中間画地		１住居高度1種最高12m 風致地区 (40,160)
c	１０５０８０６ -22	三浦郡葉山町		建付地	（　）	長方形	南東4m町道、中間画地		１住居高度1種最高12m 風致地区 (60,160)
d	１０５０８０６ -15	三浦郡葉山町		更地	（　）	長方形	南東2m町道、中間画地		１低専風致地区土砂災害警戒区域 (40,80)
e	１０５０８０６ -10	三浦郡葉山町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3m町道、北東2.5m、角地		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 148,284	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	144,719	100 [ 86.3]	167,693	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	171,000
b	(　 ) 126,310	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	141,178	100 [ 75.6]	186,743		190,000
c	(　 ) 261,216	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 127.5]	211,431	100 [ 117.1]	180,556		184,000
d	(　 ) 150,229	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	153,175	100 [ 87.7]	174,658		178,000
e	(　 ) 211,311	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.7]	225,515	100 [ 88.7]	254,245		259,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.4	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.4	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -29.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.4	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +27.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.4	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 181,000 円／㎡]

葉山 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,591,771	611,811	2,979,960	2,146,750	833,210	（　0.9699） 808,130	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	17,194,255 円　　　　（　 74,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葉山 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.70	Ｗ2	158.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度1種最高12m 風致地区	40 ％	200 ％	160 ％	232 ㎡	13.0 m x 25.0 m	前面道路：町道　 2.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸市場の動向、画地の規模・形状、公法上の規制等を考慮し、「賃貸面積約４０㎡・上下各２戸」の２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	79.00	100.0	79.00	1,700	134,300	1.0	134,300
							1.0	134,300
2～ 2	住宅	79.00	100.0	79.00	1,735	137,065	1.0	137,065
							1.0	137,065
～

～

～

計		158.00	100.0	158.00		271,365		271,365
								271,365

⑨年額支払賃料	271,365 円　×　12ヶ月　＝　 3,256,380 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,256,380 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 182,019 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,458,361 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	271,365 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,578 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 271,365 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 130,832 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,591,771 円　　　　（　 15,482 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８０３Ｔ　　　　-9	2,028 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,992	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,810 円/㎡　月額支払賃料（　 1,735 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０８０３Ｔ　　　　-10	1,472 ( 1,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,631
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

葉山 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,500 円	27,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	109,211 円	3,640,380　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 235,400 円	27,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 611,811 円　（　　　　　　 2,637 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,700,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 158.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,146,750 円（　　　　　 9,253 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,591,771 円
②総費用	611,811 円
③純収益　①－②	2,979,960 円
④建物等に帰属する純収益	2,146,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	833,210 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	808,130 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,483 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,194,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
葉山 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葉山 -5

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　齋藤　伸

TEL.

鑑定評価額

39,700,000 円

１㎡当たりの価格

171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三浦郡葉山町一色字菖蒲沢１６６４番２外				②地積　(㎡)	232 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度1種最高12m 風致地区 (40,160)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に保養所もある海に近い住宅地域	南2.4m町道	水道、ガス、下水	逗子 4.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 65 ｍ、南 100 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　　２
．４ｍ町道

交通

施設

逗子駅南方

4.8km

法令

規制

１住居
(40,160)
高度1種最高12m
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は保養所も見られる海に近い住環境の良好な住宅地域である。地価は上昇傾向で推移しているが、地域
要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 174,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は葉山町内一帯、鉄道駅へはバス便となる圏域である。ＪＲ横須賀線逗子駅からバス便のエリアであるが、
海に近くリゾート地としての性格も有する住環境の良好な住宅地域であるため、周辺の居住者による買換えのほか都心
部等からの需要も見込まれるものと考える。市場での需要の中心となる価格帯は２３０㎡の土地で４，０００万円前後
、新築戸建住宅は５，０００万円台半ばから６，０００万円台前半程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域である。比準価格は主として一般住宅の敷地としての利用を目的とする取引
事例により規範性の高い価格が求められた。一方、収益価格は賃料水準が低位な地域であるため比準価格と比較し低く
求められた。住宅地域においては収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視されると考えられる。したがって、比準
価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　葉山 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 166,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[102.0]

100
[ 99.0]

[102.0]
100

171,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    165,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍を契機として一部で居住環境見直し
の動きが見られている。三浦半島の人口動態
にも影響を与えており、その動向に注視する
必要がある。

街路条件はやや劣るが、海に近い住環境の良
好な住宅地域である。地域要因に特段の変動
は見られないが、地価は上昇基調で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -8.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

葉山 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０６ -15	三浦郡葉山町		更地	（　）	長方形	南東2m町道、中間画地		１低専風致地区土砂災害警戒区域 (40,80)
b	１０５０８０１Ｄ -86	三浦郡葉山町		更地	（　）	台形	南西4.5m町道、北東4.5m、二方路		１中専風致地区高度地区 (40,180)
c	１０５０８０７Ｄ -140	三浦郡葉山町		建付地	（　）	長方形	東2.5m町道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
d	１０５０８０７ -2	三浦郡葉山町		更地	（　）	ほぼ長方形	南東9m町道、中間画地		１低専地区計画等近隣緑地保全区域 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,229	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	151,702	100 [ 97.0]	156,394	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	160,000
b	(　 ) 181,595	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	182,804	100 [ 95.6]	191,218		195,000
c	(　 ) 143,356	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	147,330	100 [ 92.9]	158,590		162,000
d	(　 ) 166,939	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	167,430	100 [ 95.2]	175,872		179,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 174,000 円／㎡]

葉山 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,318,227	569,306	2,748,921	1,960,750	788,171	（　0.9699） 764,447	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	16,264,830 円　　　　（　 70,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葉山 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.70	Ｗ2	158.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度1種最高12m 風致地区	40 ％	200 ％	160 ％	232 ㎡	13.0 m x 25.0 m	前面道路：町道　 2.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小規模ファミリータイプ、平均専有面積４０㎡程度の共同住宅４戸を想定する。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	79.00	100.0	79.00	1,613	127,427	1.0	127,427
							1.0	127,427
2～ 2	共同住宅	79.00	100.0	79.00	1,646	130,034	1.0	130,034
							1.0	130,034
～

～

～

計		158.00	100.0	158.00		257,461		257,461
								257,461

⑨年額支払賃料	257,461 円　×　12ヶ月　＝　 3,089,532 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,089,532 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 277,883 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,195,649 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	257,461 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,369 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 257,461 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 120,209 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,318,227 円　　　　（　 14,303 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８０９Ｔ　　　　-104	1,500 ( 1,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,663	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,717 円/㎡　月額支払賃料（　 1,646 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０８０９Ｔ　　　　-5	1,515 ( 1,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,771
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

葉山 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,500 円	25,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	104,206 円	3,473,532　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 215,000 円	25,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 569,306 円　（　　　　　　 2,454 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,300,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 158.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,960,750 円（　　　　　 8,452 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,318,227 円
②総費用	569,306 円
③純収益　①－②	2,748,921 円
④建物等に帰属する純収益	1,960,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	788,171 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	764,447 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,295 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,264,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,100 円／㎡）