別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 葉山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葉山 -4 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　榎本　一裕   TEL.

鑑定評価額 35,300,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦郡葉山町長柄字南郷１６４２番２６５ ②地積 　(㎡) 278   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 地区計画等 近郊緑地保全区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の閑静な分譲 住宅地域 南6.2m町道 水道、ガス、下水 逗子 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   170 ｍ、南    60 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画あり（敷地面積の最 低限度２００㎡、用途制限等 ）。 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 逗子駅南東方 3.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 地区計画等 近郊緑地保全区域 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高い戸建住宅地域で特段の変動要因も認められないため、当面は現環境維持と予測する。住環境は良好 だが、不便で画地規模も大きいこと等から住宅需要は強くなく、地価は概ね横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、葉山町、逗子市及びその周辺の高台の分譲住宅地域一円である。需要者は、圏内居住の買替による二次 取得者層が中心だが、地域的な魅力及び良好な住環境に好感を抱く都心方面からの転入者等も多く認められる。利便性 が劣る圏域であるが、近年の生活様式の変化により需要は安定傾向にある。中心価格帯は、土地が２００㎡前後で３０ ００万円前後であり、注文住宅の建築を希望する需要者が多い。戸建住宅は、中古住宅の取引が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は画地規模の大きい高台の住宅地域であり、賃貸に供する目的で住宅を建築することが想定し難いため、収益 還元法の適用は断念した。取引事例比較法で採用した事例は、類似地域で生起した規範性の高いものであり、背後に存 する価格形成過程を的確に読み取ることにより要因比較を行っており、実証的かつ客観的な説得力を有すると判断する 。以上より、本評価では比準価格を採用し、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　葉山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [101.0] 100 [105.3] [102.0] 100 127,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内では少子高齢化による人口減が二極化の 一要因となっていたが、昨今の生活様式の変 容に伴う転入増等により地価全般は上昇傾向 へと転じている。 区画良好で閑静な住宅地域であるが、高台で 利便性が劣り、画地規模も大きいため、葉山 町内での選好性はやや弱く、地価は概ね横這 い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.2 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％