鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葉山 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０７Ｄ -108	三浦郡葉山町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m私道、西4.5m、準角地		１低専風致地区 (50,80)
b	１０５０８０６ -15	三浦郡葉山町		更地	（　）	長方形	南東2m町道、中間画地		１低専風致地区土砂災害警戒区域 (40,80)
c	１０５０８０５ -21	三浦郡葉山町		建付地	（　）	不整形	東11m国道、中間画地		１住居高度1種最高12m (60,200)
d	１０５０８０６ -30	横須賀市		建付地	（　）	袋地等	南西4m市道、中間画地		１住居高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,160)
e	１０５０８０７Ｄ -177	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6.8m市道、中間画地		１低専建築協定土砂災害警戒区域 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 216,408	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	224,107	100 [ 108.2]	207,123	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	207,000
b	(　 ) 150,229	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	155,384	100 [ 74.8]	207,733		208,000
c	(　 ) 236,828	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	246,207	100 [ 119.6]	205,859		206,000
d	(　 ) 185,836	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	238,799	100 [ 114.7]	208,194		208,000
e	(　 ) 179,121	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	194,018	100 [ 95.0]	204,229		204,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 208,000 円／㎡]

葉山 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			埋立から相当期間を経過した分譲地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,502,889	594,400	2,908,489	1,879,350	1,029,139	（　0.9718） 1,000,117	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	21,279,085 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葉山 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.00	ＬＳ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度1種最高12m 風致地区	40 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	9.6 m x 21.8 m	前面道路：町道　 6.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積３７．５㎡程度の共同住宅４戸を想定する。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	100.0	75.00	1,900	142,500	1.0	142,500
							1.0	142,500
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	1,900	142,500	1.0	142,500
							1.0	142,500
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		285,000		285,000
								285,000

⑨年額支払賃料	285,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,420,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,420,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 292,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,367,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	285,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,622 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 285,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 133,067 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,502,889 円　　　　（　 16,841 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８０４Ｔ　　　　-119	1,633 ( 1,566)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 84.2]	100 [100.0]	1,939	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,982 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０８０９Ｔ　　　　-111	2,305 ( 2,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [113.3]	100 [100.0]	2,034
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

葉山 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,500 円	25,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	109,800 円	3,660,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 89,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 216,700 円	25,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 594,400 円　（　　　　　　 2,858 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0737	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,879,350 円（　　　　　 9,035 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,502,889 円
②総費用	594,400 円
③純収益　①－②	2,908,489 円
④建物等に帰属する純収益	1,879,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,029,139 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,000,117 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,808 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,279,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
葉山 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葉山 -2

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　田那邉　広明

TEL.

鑑定評価額

40,100,000 円

１㎡当たりの価格

193,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三浦郡葉山町一色字眞名瀬２５１１番４				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度1種最高12m 風致地区 (40,200)
	1:2	住宅ＲＣ3	埋立地に一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域	北西6.1m町道	水道、下水	逗子 4.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 25 ｍ、南 15 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北、６．
１ｍ町道

交通

施設

逗子駅南西方

4.2km

法令

規制

１住居
(40,200)
高度1種最高12m
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

海岸沿いの埋立地に一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変動は認められないこと
から、当面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 193,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、葉山町内の住宅地域と判断した。主な需要者は、当該圏域及び周辺エリアに居住する１次又は２次取得
者であるが、一部では、豊かな自然環境や広い土地を求めた都心部からの需要も見られる。最寄駅からはバス便になる
が、オーシャンビューなど良好な環境を有する物件の需要は堅調である。取引の中心価格帯は、２００㎡程度の土地で
４，０００万円前後、新築戸建で５，０００万円前後となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、海岸沿いの埋立地に一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。当地域における取引は、自己の居住
を目的としたものが中心であり、賃貸需要は弱く収益性が劣るため、収益価格は低位に試算された。自己の居住を目的
とした取引においては、居住の快適性や利便性が重視され、類似物件との比較において価格が形成される。よって、比
準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　葉山 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 166,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[102.0]

100
[ 86.2]

[100.0]
100

192,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    182,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇
や金融資本市場の変動等の影響に注意が必要
である。町内の地価は、全体的には上昇幅が
拡大している。

海岸沿いの埋立地に一般住宅、共同住宅が建
ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変
動は認められない。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

葉山 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０１Ｄ -96	三浦郡葉山町		更地	（　）	袋地等	北東5m町道、中間画地		１住居高度1種最高12m 風致地区 (40,200)
b	１０５０８０７Ｄ -206	三浦郡葉山町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m私道、中間画地		１低専土砂災害警戒区域 (50,100)
c	１０５０８０１Ｄ -98	三浦郡葉山町		更地	（　）	長方形	北西6.5m町道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
d	１０５０８０１Ｄ -86	三浦郡葉山町		更地	（　）	台形	南西4.5m町道、北東4.5m、二方路		１中専風致地区高度地区 (40,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,772	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	190,247	100 [ 99.0]	192,169	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	192,000
b	(　 ) 186,617	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	198,187	100 [ 92.6]	214,025		214,000
c	(　 ) 180,664	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	190,420	100 [ 90.2]	211,109		211,000
d	(　 ) 181,595	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	183,496	100 [ 92.6]	198,160		198,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 193,000 円／㎡]

葉山 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,663,538	622,322	3,041,216	1,989,900	1,051,316	（　0.9718） 1,021,669	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	21,737,638 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葉山 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.00	ＬＳ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度1種最高12m 風致地区	40 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	9.6 m x 21.8 m	前面道路：町道　 6.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

コンパクトタイプ、平均専有面積約３７．５㎡の住戸全４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	100.0	75.00	1,973	147,975	1.0	147,975
							1.0	147,975
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	2,013	150,975	1.0	150,975
							1.0	150,975
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		298,950		298,950
								298,950

⑨年額支払賃料	298,950 円　×　12ヶ月　＝　 3,587,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,587,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 306,192 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,521,208 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	298,950 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,750 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 298,950 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 139,580 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,663,538 円　　　　（　 17,613 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８０９Ｔ　　　　-111	2,305 ( 2,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,352	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,013 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０８０４Ｔ　　　　-119	1,633 ( 1,566)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,929
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

葉山 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	135,000 円	27,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,822 円	3,827,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 89,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,500 円	27,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 622,322 円　（　　　　　　 2,992 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0737	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,989,900 円（　　　　　 9,567 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,663,538 円
②総費用	622,322 円
③純収益　①－②	3,041,216 円
④建物等に帰属する純収益	1,989,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,051,316 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,021,669 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,912 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,737,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）