鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

綾瀬 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９１７Ｄ -29	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	１０５０９０６Ｄ -51	綾瀬市		更地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、東8m、角地		工専 (70,200)
c	１０５０９０６ -11	藤沢市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	１０５０９１５Ｄ -1	藤沢市		更地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	１０５０９０６Ｄ -8	海老名市		更地	（　）	正方形	東21m県道、南8m、西6.5m、北7m、四方路		｢調区｣ (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,913	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	110,765	100 [ 97.0]	114,191	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 89,900	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ / ]	100 [ 111.1]	87,068	100 [ 94.0]	92,626		94,500
c	(　 ) 72,533	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	73,331	100 [ 81.8]	89,647		91,400
d	(　 ) 126,033	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	128,176	100 [ 111.7]	114,750		117,000
e	(　 ) 108,880	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	112,582	100 [ 106.0]	106,209		108,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

綾瀬 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,478,739	2,443,178	11,035,561	6,591,000	4,444,561	（　0.9409） 4,181,887	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	88,976,319 円　　　　（　 67,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

綾瀬 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	901.68	Ｓ1	901.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,319 ㎡	29.0 m x 44.0 m	前面道路：市道　 12.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的仕様として鉄骨造平家建倉庫を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	901.68	100.0	901.68	1,308	1,179,397	3.0	3,538,191
							0.0	0
～

～

～

～

計		901.68	100.0	901.68		1,179,397		3,538,191
								0

⑨年額支払賃料	1,179,397 円　×　12ヶ月　＝　 14,152,764 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 901.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,152,764 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 707,638 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,445,126 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,538,191 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,613 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,478,739 円　　　　（　 10,219 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９１６Ｔ　　　　-68	1,564 ( 1,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,303	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,310 円/㎡　月額支払賃料（　 1,308 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０９０６Ｔ　　　　-42	1,389 ( 1,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,510
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

綾瀬 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	292,500 円	97,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	141,528 円	14,152,764　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 985,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 780,000 円	97,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	146,250 円	97,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,500 円	97,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,443,178 円　（　　　　　　 1,852 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9409

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,500,000 円	設計監理料率　 105,000 円／㎡　×　 901.68 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 80 ％　＋　0.0783 × 10 ％　＋ 0.0945 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,591,000 円（　　　　　 4,997 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,478,739 円
②総費用	2,443,178 円
③純収益　①－②	11,035,561 円
④建物等に帰属する純収益	6,591,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,444,561 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,181,887 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,170 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,976,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
綾瀬 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

綾瀬 9-2

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　加藤　鉄

TEL.

鑑定評価額

135,000,000 円

１㎡当たりの価格

102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	綾瀬市大上１丁目５４３４番３｢大上１－１２－３５｣				②地積　(㎡)	1,319 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1:1.5	倉庫Ｓ1	中小規模の倉庫等が見られる工業地域	東12.4m市道、南側道	水道、下水	さがみ野 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 240 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.0 ｍ、奥行　約　　 44.0 ｍ、規模　　 1,319 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．４ｍ市道

交通

施設

さがみ野駅南方

2.1km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、中小規模の工場、倉庫等が混在する工業地域である。綾瀬スマートＩＣ開業後は工業用地の需要は
高まっており、その影響から地価も上昇傾向が続いていくことが予測される。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

綾瀬市及び隣接市等を含む工業地域を同一需給圏の範囲と捉えた。同一需給圏内の中小規模の法人等が需要の中心であ
るが、綾瀬スマートＩＣの開業以降は、工場、倉庫利用目的での圏外からの需要者が増加している。近隣地域及び周辺
地域では堅調な需給関係が続いており、地価の上昇傾向は続いている。工業地域における中心価格帯は取引される規模
や価格帯により個別性があり把握が難しいが、概ね㎡当たり１０万円前後が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中小規模の工場、倉庫等が建つ工業地域に対象標準地は存している。需要層の中心は自用目的の法人等であるため投資
市場としての熟成度は低く収益価格は低位に留まった。一方、比準価格は類似性を有する工業地の取引事例を採用して
おり説得性の高い価格が得られたものと思料される。従って、信頼性を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量
し、代表標準地との検討を踏まえ、更に、単価と総額との関連も考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　海老名 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,500 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[ 99.2]

[102.0]
100

102,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

綾瀬スマートＩＣの開業以降、物流倉庫用地
の需要は依然として堅調である。これを反映
して工業地の地価は上昇基調が続いている。

倉庫、工場等が建つ地域であり、綾瀬スマー
トＩＣ開業後は購入需要も高まっている。こ
のため、地価も上昇基調が強まってきている
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  +2.5

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

綾瀬 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９１７Ｄ -29	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	１０５０９０６ -11	藤沢市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	１０５０９１３Ｄ -1	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m県道、東2m、北4.3m、三方路		工業 (70,200)
d	１０５０９１５Ｄ -1	藤沢市		更地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,913	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.0]	98,022	100 [ 87.4]	112,153	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 72,533	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	70,046	100 [ 77.5]	90,382		92,200
c	(　 ) 42,533	100 [ 60.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	74,147	100 [ 82.5]	89,875		91,700
d	(　 ) 126,033	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	122,912	100 [ 109.1]	112,660		115,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +13.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	同族間取引	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	同族間取引	％／月 +0.17	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

綾瀬 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,248,121	3,040,506	14,207,615	10,680,800	3,526,815	（　0.9409） 3,318,380	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	70,603,830 円　　　　（　 53,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

綾瀬 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	590.00	Ｓ2	1,180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,319 ㎡	29.0 m x 44.0 m	前面道路：市道　 12.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の特性を考慮して鉄骨造２階建倉庫を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸家のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	1,180.00	100.0	1,180.00	1,279	1,509,220	3.0	4,527,660
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,180.00	100.0	1,180.00		1,509,220		4,527,660
								0

⑨年額支払賃料	1,509,220 円　×　12ヶ月　＝　 18,110,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,110,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 905,532 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,205,108 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,527,660 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,013 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,248,121 円　　　　（　 13,077 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９０６Ｔ　　　　-42	1,389 ( 1,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,218	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,282 円/㎡　月額支払賃料（　 1,279 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０９０６Ｔ　　　　-43	1,884 ( 1,826)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,346
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

綾瀬 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	474,000 円	158,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	181,106 円	18,110,640　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 726,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,264,000 円	158,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	237,000 円	158,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,040,506 円　（　　　　　　 2,305 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9409

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	158,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 1,180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 80 ％　＋　0.0783 × 10 ％　＋ 0.0945 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,680,800 円（　　　　　 8,098 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,248,121 円
②総費用	3,040,506 円
③純収益　①－②	14,207,615 円
④建物等に帰属する純収益	10,680,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,526,815 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,318,380 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,516 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,603,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,500 円／㎡）