別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 綾瀬 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾瀬 9-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　鷹羽　宏行   TEL.

鑑定評価額 81,000,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾瀬市吉岡東１丁目１５４８番１ ｢吉岡東１－１６－１２｣ ②地積 　(㎡) 942   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:3 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ内陸型の工業 団地 北東9m市道 水道、ガス、下水 小田急海老名 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 小田急海老名駅南東方 5.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場が建ち並ぶ工業団地である。綾瀬スマートＩＣとから比較的近いが、同ＩＣまでの幅員や経路が やや劣位であり、物流施設に係る市況と同等ではないが、地価は総じて強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、綾瀬市及び周辺の県内内陸部で、中小規模の工場、倉庫等の集積が見られる工業地域である。需要者は 事業法人が中心であるが、幹線道路沿いまたはインターチェンジへのアクセスに優れる大規模流通施設用地等について は、投資需要も見込まれる。需給関係は堅調であるが、取引価格は立地や当事者の思惑に伴う乖離があり、価格水準を 把握しにくい一面があるが、平米単価で５万円～１０万円程度が多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 綾瀬市及び周辺市において中小規模の工場や物流施設が集積する工業地域について、一部で倉庫等の賃貸物件も見られ るが、自用を目的とする工場等が標準であり、賃貸市場は未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。従って 、本件鑑定評価では、工場地域の取引事例を中心として収集・分析し、市場性を反映した価格として試算された比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海老名 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,500 円／㎡ [102.9] 100 100 [103.0] 100 [101.7] [100.0] 100 86,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 綾瀬市及び周辺市の工業地について、強含み の物流施設適地に係る需要がけん引し、住宅 地需要と競合する準工業地等も堅調である。 中小規模の工場が建ち並ぶ工業団地である。 綾瀬スマートＩＣから３ｋｍ圏内であるが、 幅員等の制約があり、相乗効果は限定的であ る。 対象地について、最有効使用や競争力の程度 に影響を与え得る個別的要因の変動は特にな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.6 環境　　　　　　  -0.7 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％