別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 綾瀬 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾瀬 -13 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　加藤　鉄   TEL.

鑑定評価額 27,800,000 円  １㎡当たりの価格 53,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾瀬市深谷中７丁目３１３９番２外 ｢深谷中７－１－３７｣ ②地積 　(㎡) 522   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 東4.5m市道、南側道 水道 長後 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 長後駅北西方 4.7km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅等が建つ市街化調整区域内の住宅地域である。地域に影響を与える変動要因は特に見受けら れず、現状のまま推移するものと思料される。地価は今後は下げ止まりで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 綾瀬市及び隣接する海老名市、藤沢市の市街化調整区域内の住宅地域を同一需給圏の範囲と捉えた。市街化調整区域内 位置するため、既存の宅地等以外では原則的に建物建築が認められず、市街化区域内の住宅地域と比較すると周辺環境 は劣り需要は全般に低調である。また、周辺では農地、林地等も多く見られる。地積規模のある既存農家住宅として土 地の取引の中心価格帯の把握は難しいが、㎡あたり４万～６万円程度になるものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域内に位置し、周辺は建物建築が認められない土地が中心であり、そもそも賃貸市場の形成 は困難な地域であるため、収益還元法の適用は断念して取引事例比較法の一手法のみを採用して評価を行った。取引事 例から求められた比準価格は市場性を反映しており実証的で信頼性の高い価格が試算されたものと思料される。従って 、市街化調整区域内の地価調査基準地との検討も踏まえ、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海老名 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,300 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [116.2] [101.0] 100 53,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は横ばい傾向で推移している。スマ ートＩＣ開業後は市内の工業地の地価に影響 を与えており、これが住宅需要等にも影響を 与えている。 市街化調整区域内にある住宅地域である。農 家住宅も見られる。画地規模も大きく周辺環 境も含めて住宅需要は高くない。地価は下げ 止まりとなった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +8.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％