鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

綾瀬 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９１２Ｄ -6	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１中専 (70,160)
b	１０５０９１２ -2	綾瀬市		建付地	（　）	ほぼ整形	東4m市道、中間画地		１中専 (70,160)
c	１０５０９１５Ｄ -96	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	南4.2m市道、中間画地		１中専 (70,168)
d	１０５０９１３Ｄ -33	綾瀬市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１中専 (70,160)
e	１０５０９０８Ｄ -22	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１中専 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 163,028	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	162,389	100 [ 95.0]	170,936	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	174,000
b	(　 ) 177,802	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	177,274	100 [ 102.9]	172,278		176,000
c	(　 ) 147,573	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	146,271	100 [ 98.0]	149,256		152,000
d	(　 ) 155,301	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	142,720	100 [ 92.1]	154,962		158,000
e	(　 ) 177,255	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	178,484	100 [ 98.8]	180,652		184,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 165,000 円／㎡]

綾瀬 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,887,317	507,859	2,379,458	1,844,500	534,958	（　0.9699） 518,856	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	11,039,489 円　　　　（　 76,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

綾瀬 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	180 ％	145 ㎡	12.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各部屋１ＬＤＫタイプ（平均専有面積４０㎡）の賃貸アパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,543	123,440	1.0	123,440
							1.0	123,440
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,591	127,280	1.0	127,280
							1.0	127,280
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		250,720		250,720
								250,720

⑨年額支払賃料	250,720 円　×　12ヶ月　＝　 3,008,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,008,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 240,691 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,767,949 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	250,720 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,307 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 250,720 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 117,061 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,887,317 円　　　　（　 19,913 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９０７Ｔ　　　　-57	1,240 ( 1,239)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,771	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,660 円/㎡　月額支払賃料（　 1,591 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０９０７Ｔ　　　　-55	1,555 ( 1,491)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,637
c	１０５０９０７Ｔ　　　　-56	1,303 ( 1,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [103.0]	1,581

綾瀬 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,000 円	23,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	90,259 円	3,008,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 190,400 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	35,700 円	23,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 507,859 円　（　　　　　　 3,502 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,844,500 円（　　　　　 12,721 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,887,317 円
②総費用	507,859 円
③純収益　①－②	2,379,458 円
④建物等に帰属する純収益	1,844,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	534,958 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	518,856 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,578 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,039,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
綾瀬 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

綾瀬 -1

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　菊川　哲史

TEL.

鑑定評価額

23,300,000 円

１㎡当たりの価格

161,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	綾瀬市寺尾北１丁目２２４１番１４｢寺尾北１－２－３４｣				②地積　(㎡)	145 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他） (70,180)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	南4.5m市道	水道、ガス、下水	かしわ台 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 45 ｍ、南 100 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ市道

交通

施設

かしわ台駅南東方

700m

法令

規制

１中専
(70,180)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、今後とも現環境に変化はないものと予測する。
居住環境は概ね良好で駅からも近いことから、地価は今後安定的に推移するものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 80,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、相鉄本線沿線で、綾瀬市及びその隣接市の圏域の住宅地域。需要者は綾瀬市内在住の一次取得者が中心
であるが、同一需給圏外からの転入者も見受けられる。綾瀬市内には鉄道駅が存在せずバス便利用地域が多いことから
、駅徒歩圏地域の需給は比較的安定している。土地は１５０㎡程度で２，５００万円前後、新築の戸建物件は３，７０
０万円程度の物件が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はかしわ台駅から徒歩圏内にある閑静な住宅地域で、利便性からアパート等の収益物件も見受けられるが、立
地に見合った賃料は得られておらず、賃貸市場の熟成は劣ると認められる。居住の快適性、利便性を重視した自用目的
の取引が中心であることから、鑑定評価額の決定に当たっては、市場の取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益
価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　綾瀬 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 134,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[ 86.2]

[102.0]
100

161,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

綾瀬市の人口は概ね横這い傾向にあり、高齢
化が進んでいる。地価は、依然として、利便
性による二極化傾向が進行している。

周辺においてミニ開発は見受けられるものの
地域要因に影響を及ぼすような大規模な宅地
開発等は無く、変動は特に見受けられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.3
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

綾瀬 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０９１２ -48	綾瀬市		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、中間画地		１中専 (70,160)
b	１０５０９１５Ｄ -96	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	南4.2m市道、中間画地		１中専 (70,168)
c	１０５０９１２Ｄ -15	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	東4.2m市道、中間画地		１低専 (70,150)
d	１０５０９１３Ｄ -33	綾瀬市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１中専 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 178,541	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.2]	154,111	100 [ 96.7]	159,370	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	163,000
b	(　 ) 147,573	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	146,416	100 [ 96.0]	152,517		156,000
c	(　 ) 172,469	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	172,811	100 [ 104.0]	166,164		169,000
d	(　 ) 155,301	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.2]	136,055	100 [ 96.2]	141,429		144,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +16.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.7	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +16.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

綾瀬 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,799,864	485,825	2,314,039	1,751,500	562,539	（　0.9699） 545,607	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	11,608,660 円　　　　（　 80,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

綾瀬 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	Ｗ2	156.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	180 ％	145 ㎡	12.1 m x 12.1 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３９㎡、ファミリータイプ４室のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	78.00	100.0	78.00	1,535	119,730	1.0	119,730
							1.0	119,730
2～ 2	住宅	78.00	100.0	78.00	1,582	123,396	1.0	123,396
							1.0	123,396
～

～

～

計		156.00	100.0	156.00		243,126		243,126
								243,126

⑨年額支払賃料	243,126 円　×　12ヶ月　＝　 2,917,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,917,512 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 233,401 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,684,111 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	243,126 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,237 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 243,126 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 113,516 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,799,864 円　　　　（　 19,309 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０９１０Ｔ　　　　-42	2,117 ( 2,113)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [111.1]	100 [115.0]	1,841	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,650 円/㎡　月額支払賃料（　 1,582 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０９１０Ｔ　　　　-43	1,132 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	1,362
c	１０５０９０７Ｔ　　　　-61	1,500 ( 1,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.8]	100 [100.0]	1,751

綾瀬 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,000 円	22,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	87,525 円	2,917,512　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 180,800 円	22,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	33,900 円	22,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特別なものはない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 485,825 円　（　　　　　　 3,351 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,751,500 円（　　　　　 12,079 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,799,864 円
②総費用	485,825 円
③純収益　①－②	2,314,039 円
④建物等に帰属する純収益	1,751,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	562,539 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	545,607 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,763 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,608,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,100 円／㎡）