別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 南足柄 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南足柄 -9 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮城　博之   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南足柄市苅野字土橋６２９番 ②地積 　(㎡) 386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 ＲＣ2 農家住宅が建ち並ぶ 農村集落地域 南4m市道 水道 大雄山 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   500 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.4 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       386 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 大雄山駅北西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 古くは足柄道と呼ばれた山間地の県道に平行する市街化調整区域の農家住宅地域である。地域の拡張及び転換は 想定されず当面現状のまま推移し、地価水準の低下傾向が続くことが予想される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南足柄市及び周辺市町の農家住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域である。典型的な需要者は地 縁を有する農業従事者及び南足柄市及び周辺市町に居住、または通勤する自用目的者である。市街地との位置関係及び 行政的条件等から圏外からの流入者は限られる。需要の低下等から取引が少なく、取引の目的・規模等により取引価格 に開差があることから、市場で中心となる価格帯の把握が困難な状態である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 県道沿いに農地、その外周部に林地が広がる郊外の市街化調整区域内の農家住宅地域であり、アパート等の賃貸需要や 供給が乏しく、賃貸市場が成立していない状況であるため、賃貸を前提とした試算方式である収益還元法を適用しない 。環境、行政的運用が類似する市街化調整区域等の事例を広く収集し、規範性ある取引事例から比準価格を試算し、類 似する標準地等の価格に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び周辺市町との競合により、需給 動向は下落傾向で推移しているが、価格低下 は圧縮の傾向が見られる。 周囲を農地・林地に囲まれた農家住宅地域で ある。地域に特別の変動は認められず、今後 も現状のまま推移するものと予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％