鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

座間 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１０８Ｄ -24	相模原市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	１０５１１０９ -33	座間市		更地	（　）	長方形	西10.9m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	１０５１１０１ -26	大和市		更地	（　）	長方形	北東7.3m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	１０５１１０１ -38	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西25m県道、南東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	１０５１１１２ -18	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 244,253	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	246,940	100 [ 82.8]	298,237	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	301,000
b	(　 ) 220,100	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	228,269	100 [ 86.3]	264,506		267,000
c	(　 ) 223,781	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	226,466	100 [ 93.7]	241,693		244,000
d	(　 344,937) 351,420	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	359,229	100 [ 132.4]	271,321		274,000
e	(　 ) 282,454	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	287,538	100 [ 87.8]	327,492		331,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 +29.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 272,000 円／㎡]

座間 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,679,008	8,755,792	33,923,216	29,010,600	4,912,616	（　0.9512） 4,672,880	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	101,584,348 円　　　　（　 223,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

座間 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	300.00	ＲＣ6	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	455 ㎡	11.0 m x 44.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階を事務所、３～６階を住居とする店舗兼共同住宅を想定した。

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	80.0	240.00	3,330	799,200	6.0	4,795,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	300.00	85.0	255.00	2,400	612,000	3.0	1,836,000
							0.0	0
3～ 6	居宅	300.00	85.0	255.00	2,300	586,500	2.0	1,173,000
							1.0	586,500
～

～

計		1,800.00	84.2	1,515.00		3,757,200		11,323,200
								2,346,000

⑨年額支払賃料	3,757,200 円　×　12ヶ月　＝　 45,086,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,515.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,086,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,606,912 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,479,488 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,323,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 104,173 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,346,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,095,347 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,679,008 円　　　　（　 93,800 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１０１Ｔ　　　　-40	4,050 ( 3,832)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,522	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,347 円/㎡　月額支払賃料（　 3,330 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１１０１Ｔ　　　　-43	2,421 ( 2,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 79.2]	100 [100.0]	3,218
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

座間 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,556,000 円	426,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,352,592 円	45,086,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 587,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,408,000 円	426,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	426,000 円	426,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	426,000 円	426,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,755,792 円　（　　　　　　 19,243 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	426,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,010,600 円（　　　　　 63,760 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,679,008 円
②総費用	8,755,792 円
③純収益　①－②	33,923,216 円
④建物等に帰属する純収益	29,010,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,912,616 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,672,880 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,270 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,584,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 223,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
座間 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

座間 5-2

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　西田　利寛

TEL.

鑑定評価額

118,000,000 円

１㎡当たりの価格

260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	座間市相武台１丁目４５０７番｢相武台１－３５－７｣				②地積　(㎡)	455 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:4	店舗兼事務所ＲＣ6	中小規模の中層店舗ビルが建ち並ぶ駅前商業地域	南東13m県道、背面道	水道、ガス、下水	相武台前 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１３ｍ県道

交通

施設

相武台前駅南西方

90m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ相武台前駅に近い既成の駅前商業地域で、現状の地域環境を維持していくもの
と見られる。コロナ禍にあって一時取引が停滞したが、今度徐々に回復していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 280,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 234,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は座間市及び県央エリアにおける駅前商業地域をその圏域とする。近隣地域は中層店舗兼事務所ビル、飲食
店舗等が建ち並ぶ既成の駅前商業地域である。需要者は座間市内の事業経営者のほか広域的に活動する企業とみられ、
大規模な画地にあっては不動産開発業者も参入する。新型コロナ感染症拡大懸念から一時取引が停滞し、地価水準は弱
含みが続き、取引は回復途上にある。立地条件、面積等による選別がなされ、中心となる価格の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は相武台前駅及び小田急相模原駅前の商業地の事例から求めた。１年を超える事例もあるが、補正が可能であ
り採用した。比準の結果、要因格差は妥当な範囲に収束し、市場価格を的確に示す値を得た。収益価格は中層店舗兼事
務所兼共同住宅を想定した。採用数値等は妥当であるが、商況の弱さ及び賃料の遅効性を反映して低位となった。本件
では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原南 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 350,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[100.0]

100
[141.7]

[101.0]
100

260,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    257,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響は弱くなったが、雇用・所得
は依然弱く、円安を起因とする物価高が相ま
って個人消費も弱い。不動産市場も回復途上
にある。

中層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業
地域で、コロナ禍で取引が減少したが、徐々
に回復しつつある。地域要因の変動はない。

１５ｍ県道に接しており地域における標準的
な画地とみられる。個別的要因の変動はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +57.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

座間 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１０８Ｄ -24	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	１０５１１０９ -33	座間市		更地	（　）	長方形	西10.9m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	１０５１１０１Ｄ -24	相模原市南区		建付地	（　）	台形	北東7.7m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
d	１０５１１０１ -19	相模原市南区		貸家建付地	（　）	不整形	北東16m市道、南東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 244,253	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	247,673	100 [ 86.5]	286,327	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	289,000
b	(　 ) 220,100	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	273,902	100 [ 97.4]	281,214		284,000
c	(　 ) 247,650	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	252,851	100 [ 95.5]	264,765		267,000
d	(　 ) 389,273	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.7]	438,091	100 [ 145.7]	300,680		304,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.1	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -8.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 280,000 円／㎡]

座間 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,425,246	8,867,811	33,557,435	28,397,700	5,159,735	（　0.9512） 4,907,940	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	106,694,348 円　　　　（　 234,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

座間 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所兼共同住宅	300.00	ＲＣ6	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	455 ㎡	11.0 m x 44.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

個別的要因及び周辺状況を考慮して、１階店舗、２階を事務所、３～６階の共同住宅とする６階建店舗事務所兼共同住宅を想定した。

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	80.0	240.00	3,261	782,640	6.0	4,695,840
							0.0	0
2～ 2	事務所	300.00	85.0	255.00	2,446	623,730	3.0	1,871,190
							0.0	0
3～ 6	居宅	300.00	85.0	255.00	2,283	582,165	2.0	1,164,330
							1.0	582,165
～

～

計		1,800.00	84.2	1,515.00		3,735,030		11,224,350
								2,328,660

⑨年額支払賃料	3,735,030 円　×　12ヶ月　＝　 44,820,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,515.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,820,360 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,585,629 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,234,731 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,224,350 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 103,264 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,328,660 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,087,251 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,425,246 円　　　　（　 93,242 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１０１Ｔ　　　　-40	4,050 ( 3,832)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,240	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,277 円/㎡　月額支払賃料（　 3,261 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１１０４Ｔ　　　　-13	3,986 ( 3,877)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	3,314
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

座間 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,502,000 円	417,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,344,611 円	44,820,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 851,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,336,000 円	417,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	417,000 円	417,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	417,000 円	417,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,867,811 円　（　　　　　　 19,490 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	417,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,397,700 円（　　　　　 62,413 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,425,246 円
②総費用	8,867,811 円
③純収益　①－②	33,557,435 円
④建物等に帰属する純収益	28,397,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,159,735 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,907,940 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,787 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,694,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 234,000 円／㎡）